Résultats 2018 de Foncière INEA
FONCIERE INEA
Résultats 2018
Croissance de 15% du patrimoine (+100
M€)Hausse de 6% de l’actif net réévalué droits
compris (53,2€)Dividende proposé de 2,20 €/action
(+10%)
Paris, le 19 mars 2019
Foncière INEA (ISIN : FR0010341032),
spécialiste des bureaux neufs en Régions, annonce ses résultats
annuels consolidés au 31 décembre 20181 arrêtés par son Conseil
d’administration réuni le 15 mars 2019.
EPRA2 en K€ |
2018 |
2017 |
∆ |
Chiffre
d’affaires |
38 439 |
33 498 |
+15 |
% |
EBIT |
24 014 |
21 312 |
+13 |
% |
Résultat
opérationnel avant variation de juste valeur |
23 427 |
20 547 |
+14 |
% |
Solde net des
ajustements de valeur des immeubles |
11 307 |
11 372 |
|
Résultat
opérationnel net |
34 735 |
31 919 |
+9 |
% |
Résultat net |
27 014 |
26 496 |
+2 |
% |
|
|
|
|
Résultat net récurrent EPRA3 |
15 070 |
15 138 |
|
Cash-Flow Courant4 |
20 439 |
16 768 |
+22 |
% |
Après un excellent exercice 2017, Foncière INEA
consolide en 2018 sa performance en affichant un résultat net de
plus de 27 M€.
Trois engagements majeurs de Foncière INEA
transparaissent dans les résultats 2018 :
- la poursuite de la dynamique d’investissement créatrice de
valeur,
- le recentrage du patrimoine sur la typologie des bureaux
neufs,
- le financement du pipeline des opérations en cours de
construction.
Un patrimoine en hausse de
15%
Au cours de l’année 2018, Foncière INEA a
poursuivi ses investissements principalement sur des
acquisitions en VEFA dont les livraisons s’étaleront entre 2019 et
2021, pour un volume d’engagement total de 118 M€.
En parallèle, 90% du portefeuille qui avait été
constitué aux côtés de Foncière de Bagan depuis 2010 sur la
typologie des bureaux à rénover en Régions a été cédé à fin 2018.
Cette cession permet à la fois de concrétiser les plus-values
constituées et de recentrer le profil de Foncière INEA sur la
typologie des bureaux neufs en Régions.
Fin 2018, la valeur du patrimoine de Foncière
INEA s’établit ainsi à 754 M€ (droits compris), en croissance de
15% sur 12 mois.Ces actifs immobiliers sont composés d’immeubles
neufs (80% ont moins de 10 ans), essentiellement à usage de
bureaux, situés dans les principales métropoles régionales (83% du
parc est situé dans les 8 premières villes régionales). D’une
surface locative totale de plus de 340.000 m², ce patrimoine offre
un rendement potentiel moyen de 7,2%.
Des agrégats opérationnels en forte
croissance
L’entrée en exploitation de 7 nouveaux immeubles
au cours de l’exercice 2018, représentant une valeur d’acquisition
de 61 M€ et près de 25.000 m² de surface locative, explique la
croissance des agrégats d’exploitation, du chiffre d’affaires
(+15%) à l’EBIT (+13%).
L’élargissement de la base locative, grâce à la
mise en loyer de ces nouveaux immeubles et à une activité
commerciale soutenue sur le patrimoine existant, a permis au taux
d’occupation du portefeuille de continuer à s’améliorer, en
s’établissant à 91,1% à fin 2018. La vacance s’est ainsi résorbée
de 40% depuis fin 2014.
Il est à noter que la commercialisation des 180
M€ d’actifs à livrer entre 2019 et 2021 est elle aussi
prometteuse.
120 M€ de nouvelles ressources
financières levées en 2018
Afin de sécuriser le pipeline des opérations en
cours de construction, Foncière INEA a émis en février 2018 un
emprunt labélisé « Green » sous la forme d’un Euro PP
d’un montant de 100 M€. De plus, la Société a rehaussé son
principal crédit corporate long terme de 80 à 100 M€.
Le coût de portage de ces nouvelles ressources a
engendré un surcoût de l’ordre d’un million d’euros, qui a pesé sur
les charges financières (+43%) et a minoré la progression du
résultat net et du résultat net récurrent. Retraité de ce surcoût
ponctuel, le résultat net récurrent de la société aurait progressé
de 12,2%.
Le profil de ces nouveaux financements a permis
d’abaisser encore la part des emprunts hypothécaires amortissables
à 36% (contre 56% il y a 12 mois).
La dette globale a une maturité de 4,5 ans et
son coût reste maîtrisé (2,53%, et 1,87% hors emprunts
obligataires). Elle est couverte à 79% contre le risque de hausse
des taux d’intérêt.
Les covenants bancaires sont respectés au 31
décembre 2018 :
|
31.12.18 |
|
Covenants |
Ratio
d'endettement financier (LTV) |
50,5 |
% |
< 55% |
Ratio de couverture des frais financiers (ICR) |
3,7 |
|
>2,0 |
|
|
|
Il est précisé que Foncière INEA se donne pour
objectif à compter de l’exercice 2019 de maintenir un niveau de LTV
inférieur ou égal à 50%.
Hausse de 6% de l’Actif Net Réévalué
droits compris
Foncière INEA enregistre une création de valeur
significative sur l’exercice 2018, comparable à celle constatée
l’an dernier (11,3 M€). Cette prise de valeur du portefeuille vient
confirmer l’attractivité des marchés régionaux et la qualité des
immeubles acquis. Il est à noter que, conformément aux règles que
se fixe la Société, les immeubles du pipeline dont la date de
livraison prévisionnelle est postérieure à juin 2019 n’ont pas
encore fait l’objet d’une évaluation à la juste valeur.
L’Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV EPRA)
calculé sur la base de la valeur droits compris des immeubles
bénéficie de cette appréciation du patrimoine et s’établit à 317
M€.Ramené par action, il s’établit à 53,2 €, en progression de près
de 6% pour la deuxième année consécutive.
NNNAV EPRA €/action |
31/12/18 |
∆ 12 mois |
Nombre
d’actions (1) |
5 958 048 |
+0 |
% |
Droits
compris |
53,2 |
+6 |
% |
Hors droits |
48,1 |
+5 |
% |
|
|
|
- Nombre d'actions ordinaires - actions détenues en propre
|
Le cours de bourse termine l’année 2018 à 39,60
€, un niveau qui a surperformé l’EPRA France de 22%. La performance
boursière 2018 (dividende réinvesti) s’affiche à près de 4%.Au 31
décembre 2018, la décote du cours de bourse par rapport à l’actif
net réévalué hors droits est de 18%.
Hausse du dividende (+10%)
Le cash-flow courant généré en 2018 est en forte
augmentation (+22%), porté par les dividendes issus des cessions
réalisées par Foncière de Bagan (4,6 M€).
Foncière INEA a décidé à l’aune de ces résultats
de proposer pour la deuxième année consécutive un dividende en
forte hausse. Elle soumettra ainsi au vote des actionnaires lors de
la prochaine Assemblée Générale un dividende de 2,20 €/action (+10%
par rapport à 2017). Sur la base du cours au 18 mars 2019 (39,70
€), le rendement sera ainsi de 5,5%.
Perspectives
Le résultat net récurrent des exercices 2019
comme 2020 devrait être en phase avec l’objectif annoncé (15% de
croissance en moyenne sur la période 2018-2021) compte tenu des
livraisons d’immeubles attendues. Pour maintenir la dynamique
au-delà de cet horizon, Foncière INEA annonce ce jour le lancement
d’une augmentation de capital en numéraire avec maintien du droit
préférentiel de souscription d’un montant brut maximum d’environ
125 M€ et dont les engagements de souscription représentent environ
94 M€.
Philippe Rosio commente : « Cette
augmentation de capital marque une étape clef pour le développement
de Foncière INEA, qui succède naturellement à la levée de 200 M€ de
ressources nouvelles via la souscription d’un crédit corporate en
2017 et l’émission d’un Green Bond en février 2018. Cette opération
se réalise dans un contexte favorable pour le marché des bureaux en
Régions. Elle conforte la Société dans la réalisation de son
objectif de taille, à savoir un portefeuille d’un milliard d’euros
d’ici fin 2021. La création de valeur attendue sur la
croissance embarquée de la Société devrait permettre d’absorber
rapidement la dilution qui résultera de cette opération. »
Prochain communiqué :Chiffre d’affaires du
1er trimestre 2019 : le 6 mai 2019
A propos de Foncière INEA
(www.fonciere-inea.com)
Créée en mars 2005, Foncière INEA est une SIIC
qui investit dans des immeubles de bureaux neufs ou récents situés
dans les principales métropoles régionales françaises. Foncière
INEA possède un patrimoine de qualité répondant à la demande de ses
locataires, principalement des filiales de grands groupes privés ou
publics. Au 31 décembre 2018, son patrimoine est constitué de 72
sites immobiliers représentant une surface totale de plus de
342.000 m² et une valeur de 754 M€, offrant un rendement potentiel
de 7,2%. Foncière INEA a pour objectif 1 Md€ de patrimoine d’ici à
2021 tout en continuant d’améliorer sa rentabilité.
Plus d’information : www.fonciere-inea.com
Compartiment B Euronext Paris - ISIN :
FR0010341032Reuters : INEA.PA - Bloomberg : INEA FPMembre
des indices IEIF Foncières et IEIF Immobilier FranceMembre des
indices CAC® Small, CAC® Mid & Small, CAC® All-Tradable at CAC®
All-share |
Contacts :FONCIERE INEA
Philippe RosioPrésident Directeur généralTél. : +33 (0)1 42 86 64
46p.rosio@fonciere-inea.com
Contacts presse :PUBLICIS
CONSULTANTSStéphanie Tabouis Tél: +33 6 03 84 05 03
stephanie.tabouis@publicisconsultants.com
Louis Branger / Matthieu NetillardTél: +33 6 76 23 52 85 / +33 6
82 11 68
55Louis.branger@publicisconsultants.comMatthieu.netillard@publicisconsultants.com
ANNEXES
Foncière INEA publie le détail des APM
(Alternative Performance Measures) qu’elle juge pertinents au
regard de son activité et des pratiques de place.
Résultat net récurrent
EPRA :
k€ |
2018 |
|
|
|
Résultat net part du groupe |
27 014 |
|
|
|
Ajustements pour calculer le RNR EPRA : |
|
(i)
Variation de valeur des immeubles de placement |
(11 307 |
) |
(ii)
Gains/pertes sur cessions (d'actifs, de sociétés ou autres) |
586 |
|
(iii)
Gains/pertes sur cessions d'actifs financiers disponibles à la
vente |
0 |
|
(iv)
Impôts sur les plus ou moins-values de cessions |
0 |
|
(v)
Dépréciation d'écart d'acquisition / Ecart d'acquisition
négatif |
0 |
|
(vi)
Variation de valeur des instruments financiers et frais
d'annulation des dérivés |
47 |
|
(vii)
Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés |
0 |
|
(viii)
Impôts différés résultant des ajustements EPRA |
0 |
|
(ix)
Ajustements (i) à (viii) sur les co-entreprises (sauf
comptabilisation en activité commune) |
(1 270 |
) |
(x)
Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements
EPRA |
0 |
|
|
|
Résultat net récurrent EPRA |
15 070 |
|
Evolution du Résultat net récurrent EPRA sur 12 mois |
0 |
% |
|
|
Nombre
moyen pondéré d'actions |
5 958 048 |
|
|
|
Résultat net récurrent EPRA / action |
2,53 |
€ |
Evolution du Résultat net récurrent EPRA /action sur 12
mois |
-2 |
% |
Les opérations de cessions sur le périmètre des
co-entreprises font partie depuis 2017 de l’activité courante et ne
sont donc plus retraitées dans le calcul du RNR EPRA.
Le RNR de l’exercice 2017 présenté dans ce
communiqué est ainsi corrigé de +288 k€ (ligne (ix)) et s’établit à
15.138 k€ (contre 14.850 k€ présenté au 31 décembre 2017).
Tableau de passage :
k€ |
2017 |
|
|
Résultat net récurrent au 31/12/17 (présenté en
février 2018) |
14 850 |
|
|
Réintégration
des plus-values de cessions réalisées sur le périmètre des
co-entreprises |
288 |
|
|
Résultat net récurrent au 31/12/17 retraité
|
15 138 |
|
|
Loan-To-Value :
k€ |
31/12/18 |
|
|
Immeubles de
placement (1) |
578 000 |
|
Participations
entreprises associées |
8 866 |
|
Autres actifs financiers |
7 500 |
|
Valeur
réévaluée du patrimoine consolidé |
594 366 |
|
|
|
Capital
restant dû des financements (2) |
303 709 |
|
- Trésorerie
disponible (3) |
(3 439 |
) |
Endettement net |
300 270 |
|
|
|
LTV (loan-to-value) |
50,5 |
% |
|
|
(1) intégrant
les actifs non courants destinés à être cédés |
|
(2) voir note
14 de l’annexe aux comptes consolidés du 31/12/18 |
|
(3) trésorerie et équivalents de trésorerie diminués des
concours bancaires courants
Actif Net Réévalué (NNNAV
EPRA) :
k€ |
31/12/18 |
|
|
Capitaux
propres EPRA* |
286 394 |
|
|
|
Boni / mali sur
la dette financière |
306 |
|
Estimation des
droits de mutation et frais |
30 331 |
|
|
|
ANR EPRA
triple net (NNNAV EPRA) |
317 032 |
|
|
|
Nombre d'actions
(hors auto-détenues) |
5 958 048 |
|
Evolution du
nombre d’actions sur 12 mois |
+5,8 |
% |
|
|
ANR EPRA
triple net (NNNAV EPRA) / action |
53,2 |
€ |
Evolution du
NNNAV EPRA /action sur 12 mois |
+6,0 |
% |
|
|
* intégrant la valeur de marché des instruments financiers et la
plus-value latente sur immeubles de placement évalués à la juste
valeur |
|
Cash-flow courant :
k€ |
2018 |
|
|
|
Résultat net social de Foncière INEA |
7 653 |
|
Ajustements
pour calculer le cash-flow courant : |
|
(i) Ajout du
résultat des filiales contrôlées |
1 424 |
|
(ii)
Annulation des dotations aux amortissements |
11 216 |
|
(iii)
Annulation du résultat des cessions |
146 |
|
Cash-flow courant |
20 439 |
|
Evolution du CFC sur 12 mois |
+22 |
% |
|
|
Nombre
moyen pondéré d'actions |
5 958 048 |
|
|
|
Cash-flow courant / action |
3,43 |
€ |
Evolution du CFC / action sur 12 mois |
+20 |
% |
Constatant que cet agrégat ne figure plus parmi
les APM de place, Foncière INEA a décidé de ne plus le publier à
compter de l’exercice 2019.
1 Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le
rapport d’audit relatif à la certification a été émis le 18 mars
2019.
2 European Public Real Estate Association
3 Ebit + frais financiers nets + impôts - exceptionnel
4 Résultat net social + amortissements – résultat de
cessions
Fonciere Inea (EU:INEA)
Historical Stock Chart
Von Jun 2024 bis Jul 2024
Fonciere Inea (EU:INEA)
Historical Stock Chart
Von Jul 2023 bis Jul 2024