INCITY SCHLIESST GESCHÄFTSJAHR 2023 MIT HGB-KONZERNVERLUST VON
EUR 6,0 MIO. AB – WEITERHIN STABILE FINANZIELLE SITUATION UND
SIGNIFIKANTE STILLE RESERVEN
- Jahresergebnis im Konzern bei EUR -6,0 Mio., im Einzelabschluss
bei EUR -9,7 Mio.
- Ergebnisentwicklung durch rückläufiges EBITDA und zwei
außerplanmäßige Abschreibungen geprägt
- Hohe Eigenkapitalquote dokumentiert stabile finanzielle
Situation
- Net Asset Value zum Bilanzstichtag bei EUR 1,30 je Aktie (31.
Dezember 2022: EUR 1,66 je Aktie)
- Weiterhin sehr gute Vermietungssituation im
Bestandsportfolio
- Portfolio der Bestandsimmobilien weist trotz rückläufiger
Marktwerte weiterhin hohe stille Reserven auf
- Positive Gesamteinschätzung der wirtschaftlichen Lage des
Konzerns und vorsichtig optimistischer Ausblick auf 2024
Schönefeld, 25. April 2024 – Der heute veröffentlichte
Geschäftsbericht der InCity Immobilien AG („InCity AG“) für das
Geschäftsjahr 2023 weist auf der Konzernebene einen
Jahresfehlbetrag (HGB) von EUR 6,0 Mio. aus; auf
Einzelabschlussebene belief sich der Jahresfehlbetrag auf EUR 9,7
Mio. Damit liegen die endgültigen Ergebnisse unterhalb der im
Dezember 2023 bereits angepassten Prognose. Insoweit haben sich die
Erwartungen und Planungen des Vorstands für den InCity Konzern
sowie auf der Ebene der InCity Immobilien AG im Jahresverlauf 2023
nicht erfüllt. Der deutliche Ergebnisrückgang im Vergleich zum
vorangegangenen Geschäftsjahr (2022: EUR -2,9 Mio. im Konzern
beziehungsweise EUR -1,9 Mio. im Einzelabschluss) ist vor allem auf
einen Rückgang des EBITDA sowie auf zwei außerplanmäßige
Abschreibungen auf Bestandsimmobilien zurückzuführen.
Zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2023 umfasste das
Bestandsimmobilienportfolio des InCity Konzerns insgesamt sieben
Objekte, darunter fünf Wohn- und Geschäftshäuser sowie zwei
Büroimmobilien in Berlin und Frankfurt am Main. Die Zahl der von
InCity gehaltenen Bestandsimmobilien blieb somit im Geschäftsjahr
2023 erneut konstant. Wie bereits zum Bilanzstichtag des Vorjahres,
erfolgte zum 31. Dezember 2023 eine erneute Marktbewertung der
Bestandsimmobilien durch einen externen Dritten. Auf Basis dieser
Marktbewertung in Höhe von EUR 177,5 Mio. (31. Dezember 2022: EUR
207,0 Mio.) für die sieben zum Bilanzstichtag im Eigentum des
Konzerns befindlichen Bestandsimmobilien ergibt sich –
einschließlich der weiteren Bilanzpositionen im Konzern – ein Net
Asset Value von EUR 1,30 je Aktie (31. Dezember 2022: EUR 1,66 je
Aktie).
Der Rückgang der von einem externen Dritten ermittelten Marktwerte
der sieben Bestandsimmobilien im Vorjahresvergleich ist im
Wesentlichen auf einen Anstieg der verwendeten
Kapitalisierungszinssätze zurückzuführen. Für die „Stiftstraße
18/20“ in Frankfurt am Main und für die „Oranienburger Straße 39“
in Berlin wurden – oben bereits beschriebene – außerordentliche,
nicht liquiditätswirksame Abschreibungen in der HGB-Rechnungslegung
notwendig, da hier der aktuell ermittelte Marktwert unter dem
HGB-Buchwert (fortgeführte Anschaffungskosten: Anschaffungskosten
vermindert um die planmäßige Abschreibung gemäß der Nutzungsdauer)
liegt. Die Differenz zwischen Marktwert und Buchwert aller sieben
Bestandsimmobilien – die sogenannten stillen Reserven – betragen
zum 31. Dezember 2023 rund EUR 33,9 Mio. (31. Dezember 2022: rund
EUR 58,3 Mio.). Trotz Reduzierung der Marktwerte zum Bilanzstichtag
liegen somit die Marktwerte insgesamt rund 24 % über den
HGB-Buchwerten.
Das EBITDA des InCity-Konzerns belief sich im Berichtsjahr auf rund
EUR 0,7 Mio. (Vorjahr: EUR 2,6 Mio.). Der Rückgang des EBITDA um
rund EUR 1,9 Mio. ist vor allem auf im Berichtsjahr angefallene,
nicht aktivierte Investitionen in Bestandsimmobilien
zurückzuführen, die sich auf rund EUR 1,2 Mio. beliefen und vor
allem die Liegenschaft Jägerstraße 34/35 in Berlin betrafen.
Darüber hinaus fielen die Erträge um rund EUR 0,4 Mio. niedriger
aus, während sich der Personal- und Sachaufwand um rund EUR 0,3
Mio. erhöhte.
Auf Einzelabschlussebene ist der Ergebnisrückgang im
Vorjahresvergleich im Wesentlichen auf nicht-liquiditätswirksame,
außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von rund EUR 7,1 Mio. auf
die eigenkapitalersetzenden Darlehen (Ausleihungen) der InCity AG
an drei der insgesamt sieben bestandshaltenden Objektgesellschaften
zurückzuführen, welche wiederum ausschließlich auf dem Rückgang der
extern ermittelten Marktwerte der betreffenden drei
Bestandsimmobilien basieren. Zudem wirkte es sich ergebnismindernd
aus, dass die konzerninternen operativen Asset-Management-Fees neu
strukturiert wurden. Sie werden ab Geschäftsjahr 2023 nicht mehr
von der InCity AG, sondern von der IC Immobilien
Betriebsgesellschaft mbH vereinnahmt und fließen der InCity künftig
mittelbar über Gewinnausschüttungen zu.
Hohe Eigenkapitalquote dokumentiert stabile finanzielle
Situation
Die Eigenkapitalquote im Konzern betrug zum Bilanzstichtag 50 %
(31. Dezember 2022: 46 %) und dokumentiert dessen stabile
finanzielle Situation. Trotz Konzernjahresfehlbetrag ist die
Eigenkapitalquote im Vorjahresvergleich im Wesentlichen aufgrund
der Bilanzverkürzung durch die Teilabnahme der als
Generalübernehmer für einen Dritten errichteten Büroimmobilie in
Schönefeld sowie durch die HGB-Abschreibungen auf die
Bestandsimmobilien gestiegen.
Vorsichtig optimistischer Ausblick auf das Geschäftsjahr
2024
Das Geschäftsjahr 2024 wird insbesondere im InCity-Konzernabschluss
durch ein deutlich negatives Jahresergebnis geprägt sein. Hierbei
ist jedoch zu berücksichtigen, dass insbesondere ordentliche
HGB-Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen in Höhe von rund EUR
2,0 Mio. (davon rund EUR 1,8 Mio. auf die Bestandsimmobilien) das
geplante Konzernergebnis mindern. Zum anderen umfasst die Prognose
für den Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2024 zwischen EUR
3,1 Mio. und EUR 3,6 Mio. an Investitionen in den Bestand, die
bilanzseitig nicht aktiviert werden, sondern das Konzernergebnis
mindern. Bei den geplanten Gesamtinvestitionen handelt es sich zum
weitaus überwiegenden Teil um werterhöhende Maßnahmen.
Ergebniserhöhend ist die Gewinnrealisierung aus dem GÜ-Vertrag des
Neubaus in Schönefeld als Bestandteil der Konzernprognose für das
Jahr 2024. Insgesamt plant die Gesellschaft für den InCity Konzern
ohne Berücksichtigung von positiven Ergebnisbeiträgen aus
potenziellen zukünftigen Akquisitionen bzw. Verkäufen von
Bestandsimmobilien im Jahr 2023 derzeit ein Jahresfehlbetrag
zwischen EUR -3,5 Mio. und EUR -4,0 Mio.
Auch wenn der Preisauftrieb seit dem vierten Quartal 2023
spürbar nachgelassen hat und die Europäische Zentralbank (EZB) seit
September 2023 auf weitere Leitzinserhöhungen verzichtete, dürften
Zinsen und Preise auch 2024 einen maßgeblichen Einfluss auf die
konjunkturelle Entwicklung in Deutschland haben. Eine Belebung des
Wirtschaftswachstums im Laufe des Jahres 2024 wird zwar von
zahlreichen Experten erwartet, dürfte aber erst später an Dynamik
gewinnen als zunächst angenommen. Während die Wachstumsprognosen
für 2024 zuletzt mehrfach reduziert wurden, gilt für 2025 ein
höheres Wachstum als wahrscheinlich. „Dem Szenario einer
kurzfristig noch verhaltenen und sich erst gegen Ende 2024 wieder
deutlicher verbessernden konjunkturellen Entwicklung setzt InCity
eine im Branchenvergleich niedrige LTV-Ratio sowie eine solide
Eigenkapitalquote entgegen“, sagt Michael Freund, Vorstand der
InCity Immobilien AG. „Die Rahmenbedingungen für das
Geschäftsmodell der InCity beurteilen wir weiterhin als
weitestgehend stabil, und das bedeutendste Einflusspotenzial der
Inflation sowie global gestörter Lieferketten bezüglich der
Geschäftsentwicklung der InCity liegt aus unserer Sicht weiterhin
in möglichen Steigerungen der Preise für Energie, Baumaterial und
Bauleistungen im Zusammenhang mit eigenen Projektentwicklungen. Wir
erwarten zum gegenwärtigen Zeitpunkt jedoch keine signifikanten
Steigerungen der entsprechenden Kosten über das den aktuellen
Planungen zugrundeliegende Niveau, zumal das derzeit in
Realisierung befindliche Bauprojekt in Schönefeld bereits zu großen
Teilen an den Bauherrn übergeben worden ist.“
Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an:
InCity Immobilien AG
Lilienthalstraße 2
12529 Schönefeld
www.incity.ag
Pressekontakt
Peter Dietze-Felberg
Tel.: +49 (0)30 2844987-62
presse@incity.ag
Investor Relations
Michael Freund, CEO
Tel.: +49 (0)30 403 64 77-0
ir@incity.ag
Über die InCity Immobilien AG
Als multidisziplinäres Immobilienunternehmen ist die InCity
Immobilien AG (nachfolgend InCity AG) im Bereich Aufbau und
Wertsteigerung von Immobilienbeständen, im Asset Management und in
der Projektentwicklung tätig. Für das Bestandsportfolio fokussiert
sich die InCity AG auf die Immobilienmärkte der beiden Metropolen
Berlin und Frankfurt am Main und verfolgt bei ihren Investments
eine nachhaltige Strategie. Entscheidend sind die jeweilige Lage
und Objektqualität sowie die langfristige Wertstabilität.
Dementsprechend setzt sich das Bestandsportfolio aus hochwertigen
und wertstabilen Core-Immobilien in Berlin sowie Objekten in
nachhaltig attraktiven Lagen Frankfurts mit Investmentvolumina
zwischen EUR 5 Mio. und EUR 50 Mio. zusammen. Zudem werden von der
InCity AG umfassende und individuell ausgestaltete
Asset-Management-Mandate für Dritte übernommen. Den
Geschäftsbereich Projektentwicklung hat die InCity AG im Juli 2021
durch die Übernahme des Auftrages für eine neu zu errichtende
Büroimmobilie in unmittelbarer Nähe des Flughafens
Berlin-Brandenburg (BER) als Generalübernehmer deutlich gestärkt
und um eigene Projektentwicklungsaktivitäten ergänzt.
Weitere Informationen über das Unternehmen finden Sie unter:
www.incity.ag
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