LI Klepierre

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

RÉSULTATSDU PREMIER SEMESTRE 2022

Paris, le 26 juillet 2022

Klépierre, leader européen des centres commerciaux, annonce aujourd’hui ses résultats pour le premier semestre 2022(1), dont les principaux faits marquants sont les suivants :

• Cash-flow net courant du premier semestre 2022 à 1,32 € par action(2), en hausse de 83,7 % sur un an ;
• Chiffre d’affaires des enseignes(3) proche ou supérieur aux niveaux d’avant la pandémie sur les cinq mois sans perturbation, avec une forte croissance au deuxième trimestre ;
• Hausse de 66,7 % des revenus locatifs nets à périmètre constant par rapport à 2021 ;
• Activité locative solide avec une réversion positive de 2,7 % et un taux d’occupation en hausse sur un an à 94,7 % ;
• Inauguration réussie de l’extension de Gran Reno (Bologne, Italie) début juillet, avec un taux d’occupation de 98 %, un taux de rendement sur investissement de 7,6 %, et des loyers plus élevés que prévu ;
• Des cessions réalisées pour un montant de 431 M€ depuis le 1er janvier 2022 ;
• Amélioration des indicateurs financiers avec un ratio d’endettement (LTV) de 38,8 %, un ratio dette nette / EBE de 8,6x(4) et un ratio d’ICR(5) de 10.0x ;
• EPRA NTA(6) par action de 30,60 €, avec une valeur du portefeuille globalement stable ;
• Objectif de cash-flow net courant relevé à au moins 2,45 €(2) par action pour 2022, soit une augmentation de 5,4 % par rapport au point médian de l’objectif initial.

Jean-Marc Jestin, président du Directoire de Klépierre, a déclaré : « Au cours du premier semestre, Klépierre a enregistré une performance soutenue, avec une hausse du cash-flow net courant par action, portée par la croissance des revenus locatifs, une hausse du chiffre d’affaires des commerçants et une activité locative dynamique. Nous avons également progressé dans notre activité de développement, je suis particulièrement fier de l’inauguration début juillet de Gran Reno, le centre commercial leader de la ville de Bologne, qui affiche à l’ouverture un taux d’occupation de 98 %. Cette réalisation majeure illustre parfaitement les ambitions de Klépierre pour le commerce, ainsi que ses capacités à créer de la valeur. Nous avons aussi poursuivi activement notre stratégie de rotation d’actifs avec plus de 430 M€ de cessions finalisées à ce jour, se traduisant par un nouveau renforcement de nos indicateurs financiers avec un ratio d’endettement net/excédent brut d’exploitation à 8,6x et un ratio de couverture des frais financiers de 10,0x. En mai, S&P a confirmé notre notation BBB+ avec une perspective stable. Depuis le début de la pandémie, grâce à la résilience de son modèle d’affaires et à sa discipline financière, Klépierre a versé en numéraire à ses actionnaires 1,4 Md€ de dividendes et réduit sa dette d’environ 1 Md€(4). Grâce aux solides résultats du premier semestre nous révisons à la hausse notre objectif de cash-flow net courant pour 2022 à au moins 2,45 € par action, soit une augmentation de 5,4 % par rapport au point médian de notre objectif initial ».

DONNÉES FINANCIÈRES CLÉS

(a)  La variation à périmètre constant s’entend sur une base comparable de centres commerciaux, hors contribution des acquisitions, des nouveaux centres et des extensions, impact des surfaces en cours de restructuration, cessions réalisées depuis janvier 2022 et effets de change.

(b)  Après prise en compte des cessions réalisées après le 30 juin 2022.

PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE

Chiffre d’affaires des enseignes(3) et fréquentation

Le chiffre d’affaires des commerçants en janvier a été affecté par la pandémie (fermetures de magasins aux Pays-Bas, loi « 2G » en Allemagne et port du masque obligatoire dans les magasins dans d’autres pays). De février à juin 2022, le chiffre d’affaires des commerçants a fortement augmenté, comme lors du second semestre 2021. L’augmentation a été progressive tous les mois, soutenue par la fin des restrictions sanitaires et la reprise économique, pour atteindre 92 % des niveaux de 2019 en février et mars et 101 % au deuxième trimestre.De même, la fréquentation n’a cessé de progresser pour atteindre son plus haut niveau depuis 2021, soit environ 90 % de la fréquentation de 2019 en mai et en juin (représentant dix points de pourcentage de plus qu’au second semestre 2021). Les taux de transformation et les paniers moyens élevés ont une nouvelle fois favorisé la croissance du chiffre d’affaires des commerçants.Dans toutes les zones géographiques, le chiffre d’affaires des commerçants et la fréquentation ont suivi une tendance haussière régulière de février à juin.Par segment d’activité commerciale, la mode a confirmé sa reprise au cours du premier semestre et a enregistré l’un des plus forts rebonds au deuxième trimestre. En amélioration constante, culture - cadeaux - loisirs et santé - beauté sont respectivement, sur le deuxième trimestre, au-dessus et en ligne avec les niveaux de 2019. Le segment équipement de la maison a continué de surperformer au cours du premier semestre. Enfin, l’alimentation - restauration a enregistré une solide progression depuis le début de l’année, avec également une nette amélioration du premier au deuxième trimestre 2022.

Activité locative

Klépierre a enregistré une activité locative dynamique au premier semestre, avec 699 baux signés, dont 516 renouvellements et recommercialisations à un taux de réversion moyen de + 2,7 %. La forte demande des commerçants pour les centres commerciaux de Klépierre a contribué à maintenir un taux d’occupation élevé à 94,7 %, en hausse de 50 points de base sur l’année, et un taux d’effort raisonnable de 12,4% (en baisse de 20 points de base sur les six derniers mois). Sur l’ensemble de son portefeuille, Klépierre a continué d’adapter son offre commerciale en favorisant l’expansion des enseignes omnicanales, mieux adaptées à l’évolution des attentes des clients. Cela s’est traduit par une activité soutenue avec des enseignes telles que Inditex (9 baux), H&M (6 baux), Calzedonia (17 baux), Nike (3 baux), Mango (1 bail), Rituals (2 baux) et Pandora (2 baux). L’accent a également été mis sur les segments dynamiques comme celui du sport. La marque de sneakers Deichmann a inauguré sept magasins en Italie, en Suède et en Espagne, tandis que JD Sports a signé des baux pour l’extension de deux magasins en France et en Italie. Le Groupe a également signé un accord important en vue de l’ouverture des premiers magasins Nike dans ses centres commerciaux scandinaves à Emporia (Malmö, Suède) et Bruun’s Galleri (Aarhus, Danemark). Enfin, le spécialiste de vêtements de sport, 4F, et l’enseigne danoise Hummel, ont rejoint les centres commerciaux Klépierre respectivement en Pologne et au Danemark, tandis qu’Adidas devrait ouvrir une toute nouvelle boutique à Arcades (région parisienne, France) au second semestre 2022.Convaincus par la qualité des emplacements proposés par le Groupe, une série de nouvelles enseignes et de concepts en vogue ont également choisi Klépierre pour se développer. L’opticien Jimmy Fairly dévoilera son nouveau flagship en France dans les prochains mois, tandis qu’AliExpress, la plate-forme chinoise de vente en ligne, a lancé son concept de vente en magasin au mois d’avril en Espagne. De même, Tefal, le spécialiste de l’équipement de la maison, a signé deux baux pour l’ouverture prochaine de ses premiers magasins dans le portefeuille de Klépierre en France et en Suède, tandis que plusieurs accords ont été signés avec la marque danoise Flying Tiger Copenhagen, la marque lifestyle Miniso et l’enseigne chinoise Xiaomi. L’activité locative a également été intense avec les enseignes de produits abordables pour l’ouverture de nouveaux magasins Normal, Pepco, Xenos ou HalfPrice. Enfin, depuis la stabilisation de la situation sanitaire, le Groupe a également repris ses activités de specialty leasing – notamment les pop-up stores – et a accueilli des enseignes telles que Izipizi, Devialet, Jean-Paul Gaultier, Havaianas, Bons Baisers de Paname ou Thermomix, autant de marques qui ont contribué à renouveler l’offre commerciale ainsi qu’à augmenter la fréquentation et le chiffre d’affaires dans de nombreux centres commerciaux.

Recouvrement des loyers

Au 18 juillet 2022, Klépierre a collecté 95 % des loyers et charges facturés (96 % au titre du premier trimestre). Le Groupe devrait atteindre un taux de collecte d’au moins 96,7 % au premier semestre 2022, soit seulement 1,7 point de pourcentage en dessous de la moyenne des 5 années précédant la pandémie.Les taux de collecte pour 2020 et 2021 ont continué de s’améliorer, générant des revenus supplémentaires (reprise de provisions) au premier semestre 2022 d’un montant de 38 M€ (élément non-récurrent).

Revenus locatifs nets

Les revenus locatifs nets se sont élevés à 501,3 M€, en hausse de 56,4 % à périmètre courant, principalement en raison d’une diminution des abattements de loyers et provisions pour créances douteuses, ainsi que d’une augmentation des revenus variables et des autres revenus pour un montant total de 197 M€.À périmètre constant, les revenus locatifs nets ont augmenté de 66,7 %.

CASH-FLOW NET COURANT

Au cours du premier semestre 2022, le cash-flow net courant a atteint 428 M€ (en part totale), soit 1,32 € par action, dont 0,12 € résultant d’une collecte des loyers plus élevée qu’attendu des loyers facturés en 2020 et 2021.Par rapport au premier semestre 2021, l’augmentation de 0,60 €(7) par action est principalement attribuable aux revenus locatifs nets (0,64 €) et à la diminution du coût de la dette (0,02 €), partiellement compensés par une charge d’impôt courant plus élevée (– 0,05 €).

VALEUR DU PATRIMOINE ET ACTIF NET RÉÉVALUÉ (EPRA NTA)

La valeur totale du portefeuille de Klépierre s’élève à 20 577 M€(8) au 30 juin 2022, en hausse de 0,8 % à périmètre constant sur 12 mois et en hausse de 0,3 % sur six mois. Le rendement initial net EPRA moyen du portefeuille (centres commerciaux) au 30 juin 2022 est de 5,2 %, soit un niveau stable par rapport au 31 décembre 2021.L’EPRA NTA(6) par action s’élève à 30,60 €, contre 31,20 € en décembre 2021. Cette légère baisse reflète le versement en une seule fois de la distribution en numéraire (1,70 € par action), partiellement compensée par le cash-flow net courant sur six mois (1,32 € par action), l’augmentation de la valeur du portefeuille à périmètre constant 0,28 € par action, les effets de change et d’autres éléments qui ont eu un impact négatif de 0,50 € par action.

ENDETTEMENT ET FINANCEMENT

Au 30 juin 2022, l’endettement net consolidé atteint 8 124 M€, contre 8 006 M€ six mois auparavant. En tenant compte des cessions finalisées début juillet, notamment les 290 M€ d’actifs en Norvège (se référer à la section « Cessions » ci-dessous), la dette nette s’élève à 7 867 M€. La maturité moyenne de la dette brute est de 6,5 ans.Au 30 juin 2022, le ratio d’endettement (LTV) s’établit à 39,5 % (contre 38,7 % au 31 décembre 2021) et à 38,8 % en tenant compte notamment des cessions début juillet. Le ratio dette nette / EBE atteint 8,6x et le ratio d’ICR 10,0x. Le profil de couverture(9) reste solide avec une couverture à taux fixe atteignant 88 % en 2022, composée de 69 % de dette à taux fixe ou swapée à taux fixe et de 19 % de caps et d’une maturité moyenne pondérée de 4,8 ans.La position de liquidité(10) de Klépierre s’élève à 2,3 Md€ (dont 1,8 Md€ de lignes de crédit confirmées) et couvre l’ensemble des besoins de refinancement jusqu’à fin 2024.

DÉVELOPPEMENT ET CESSIONS

Investissements

Au premier semestre 2022, le Groupe s’est concentré sur ses principaux projets engagés : l’extension de Gran Reno à Bologne (Italie), la rénovation et l’extension de Grand Place à Grenoble (France) ainsi que le développement de cinq mégastores Primark (31 000 m² au total) en Italie et en France dont la plupart des ouvertures sont prévues d’ici à la fin de l’année.Le montant total des investissements du premier semestre 2022 a atteint 90,9 M€, dont 57,7 M€ consacrés aux projets de développement et 23,7 M€ consacrés à la maintenance et aux rénovations, principalement.

Pipeline

Début juillet, Klépierre a inauguré avec succès l’extension de Gran Reno (Bologne, Italie), avec des coûts en ligne avec le budget et des revenus locatifs supérieurs aux prévisions. Le Groupe a finalisé la transformation complète de ce centre commercial leader sur son marché avec dont le taux d’occupation à l’ouverture est de 98 %. Illustrant parfaitement la stratégie opérationnelle du Groupe, l’extension de 16 700 m² accueille un ensemble d’enseignes de premier plan telles que Sephora, New Balance, JD Sports, Inditex, H&M, Tommy Hilfiger et Primark, ainsi qu’un nouvel espace dédié à la restauration. Cette opération affiche un taux de rendement sur investissement de 7,6 %.Les travaux de rénovation de Grand Place, la première destination commerciale de Grenoble (France), ont été livrés en mars 2022 et de nouvelles enseignes dont Vans et Lego s’y sont installées. Par ailleurs, en mai 2022, la première pierre a été posée pour une extension de 16 200 m² qui devrait s’achever à la fin de l’année 2023. La précommercialisation est déjà bien engagée, avec 82 % des revenus locatifs estimés signés (68 %) ou en cours de négociations avancées (14 %).

Cessions

Depuis le 1er janvier 2022, le Groupe a conclu ou signé des cessions pour un montant total de 470 M€(11) avec un rendement moyen de 6,0 %(12) et des prix en ligne avec les valeurs d’expertise (– 0,4 %). 431 M€ de cessions sont déjà réalisées à ce jour, comprenant principalement la cession, le 1er juillet 2022, de trois actifs norvégiens (290 M€), et plusieurs actifs de commerce en France.

ACT FOR GOOD®

Depuis le début de l’année, Klépierre a poursuivi sa politique Act for Good® reposant sur trois piliers : Act for the Planet, Act for Territories et Act for People. Cette stratégie, qui illustre la volonté du Groupe de réconcilier les exigences de l’excellence opérationnelle avec les enjeux environnementaux, sociétaux et sociaux, a d’ores et déjà été largement reconnue par plusieurs agences de notation extra-financière. Grâce à l’engagement exceptionnel des équipes de Klépierre pour rendre ses centres commerciaux plus efficaces et encore plus ambitieux d’un point de vue environnemental, GRESB, MSCI, SBTi et CDP ont reconnu le Groupe comme leader au sein de l’industrie. Dans un contexte tendu sur le marché de l’énergie soumis à de fortes hausse de prix, Klépierre s’est activement engagée à réduire sa consommation énergétique et incite les commerçants à faire de même.Le Groupe et ses collaborateurs se sont fermement mobilisés afin d’apporter leur soutien à la population ukrainienne depuis le déclenchement de la guerre, le 24 février 2022. Les équipes de Klépierre ont rapidement organisé des campagnes de dons en faveur des réfugiés, et tous nos centres à travers l’Europe ont accueilli des collectes de vêtements, de nourriture et de médicaments, auxquelles les commerçants, les visiteurs et les organisations caritatives pouvaient participer. Les dons ont ensuite été expédiés vers notre centre commercial Sadyba Best Mall à Varsovie (Pologne), qui est devenu la plateforme logistique de centralisation des biens à destination de l’Ukraine.

PERSPECTIVES

En 2022, le Groupe prévoit d’atteindre un cash-flow net courant d’au moins 2,45 euros par action(2), soit une augmentation de 5,4 % par rapport au point médian de l’objectif initial.Cet objectif actualisé suppose que l’activité ne soit pas affectée au deuxième semestre 2022 par de nouvelles perturbations liées à la Covid-19 touchant l’activité de nos clients, ni par une détérioration majeure de la situation géopolitique. Il tient compte des cessions réalisées à ce jour et d’un bénéfice par action de 0,12 € comptabilisé au premier semestre 2022 lié à un recouvrement des loyers plus élevé au titre de 2020 et 2021.

CHIFFRE D’AFFAIRES DES COMMERÇANTS ET FRÉQUENTATION PAR RAPPORT À 2019(a)

(a) La variation s’entend sur une base comparable de magasins, hors cessions et acquisitions d’actifs.

CHIFFRE D’AFFAIRES TOTAL

* Les contributions des sociétés mises en équivalence incluent les investissements dans des sociétés contrôlées conjointement et les investissements dans des sociétés sous influence notable.

REVENUS LOCATIFS NETS PAR TRIMESTRE EN PART TOTALE

CASH-FLOW NET COURANT

(a) Droits d’utilisation liés aux baux de location des bureaux du siège, du matériel informatique et des véhicules de fonction (IFRS 16).(b) Nombre moyen d’actions, hors actions auto-détenues.

RÉSULTATS DU PREMIER SEMESTRE 2022PRÉSENTATION ET CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE

À PROPOS DE KLÉPIERRE

Klépierre, leader européen des centres commerciaux, associe une expertise en termes de développement, de gestion locative et d’asset management. Le portefeuille de la société est estimé à 20,6 milliards d’euros au 30 juin 2022, et compte de grands centres commerciaux dans plus de 10 pays en Europe continentale, qui accueillent des centaines de millions de visiteurs par an. Klépierre détient une participation majoritaire (56,1 %) dans Steen & Strøm, première société foncière scandinave de centres commerciaux. Klépierre est une Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) française, dont les actions sont admises aux négociations sur Euronext Paris, et est membre des indices CAC Next 20 et EPRA Euro Zone. Elle est aussi membre d’indices éthiques, comme l’Euronext CAC 40 ESG, MSCI Europe ESG Leaders, FTSE4Good, Euronext Vigeo Europe 120, et figure sur la « Liste A » du CDP. Ces distinctions soulignent l’engagement du Groupe dans une démarche proactive de développement durable, ainsi que le leadership mondial du Groupe dans la lutte contre le changement climatique. Pour en savoir plus, veuillez consulter notre site Internet : www.klepierre.com 

Le présent communiqué de presse est disponible sur le site internet de Klépierre : www.klepierre.com

(1)  Le Conseil de Surveillance s’est réuni au siège social de Klépierre le 25 juillet 2022 afin d’examiner les états financiers du semestre, tels qu’approuvés par le Directoire le 21 juillet 2022. Les comptes consolidés ont fait l’objet d’une revue par les commissaires aux comptes. Leur rapport sera émis prochainement.(2)  Hors étalement des concessions de loyer liées à la crise de la Covid-19.      (3)  La variation s’entend sur une base comparable de magasins, hors cessions et acquisitions d’actifs.

(4)  Dette nette retraitée au titre des cessions réalisées après le 30 juin 2022.(5)  Interest coverage ratio, ratio de couverture des frais financiers.

(6)  EPRA NTA : EPRA Net Tangible Asset. Les chiffres de l’EPRA NTA par action sont arrondis à la dizaine de centimes près.(7)  Les chiffres sont arrondis à la dizaine de centimes près.(8)  Droits de mutation, en part totale, inclus.(9)  Calculé comme le rapport entre la dette à taux fixe (après couverture) et les emprunts bruts, exprimé en pourcentage.(10)  La position de liquidité représente l’ensemble des ressources financières à la disposition de la société. Cet indicateur est donc égal à la somme des disponibilités en fin d’année, des lignes de crédit renouvelables confirmées et non tirées (nettes des billets de trésorerie) et des lignes de crédit non engagées.(11)  Hors droits de mutation, en part totale.(12)  Calculé sur la base des loyers nets estimés sur 2022.

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