PRESSEMITTEILUNG
Operativ erfolgreiches Geschäftsjahr 2023 für TAG;
Verkaufsergebnisse in Polen übertreffen Prognose; deutlich
gesteigerte Nettoliquidität aus Wohnungsverkäufen in Deutschland;
Verschuldungsgrad trotz Portfolioabwertung
stabil
- FFO I Prognose mit EUR 171,7 Mio. nach EUR 189,4 Mio. im
Vorjahr erfüllt; Leerstand des Wohnportfolios in Deutschland auf
nur noch 4,0% reduziert
- FFO II Prognose durch starkes Verkaufsgeschäft in Polen
übertroffen: EUR 255,6 Mio. nach EUR 247,3 Mio. im Vorjahr
- Start neuer Vermietungsprojekte in Polen erfolgt; erstmals
erfolgreiche Refinanzierung im polnischen
Vermietungsportfolio
- Wohnungsverkäufe in Deutschland im Gesamtvolumen von EUR
213,5 Mio.; nahezu 1.400 Wohnungen verkauft;
Nettoliquiditätszufluss von EUR 187,4
Mio.
- Bewertungsanpassung im deutschen Immobilienportfolio von
-4,1% im zweiten Halbjahr 2023 bzw. -11,6% im Gesamtjahr
2023
- LTV bleibt trotz Portfolioabwertung aufgrund der erzielten
Verkaufsergebnisse und durch den Dividendenverzicht in 2023 stabil
bei 47,0%
- Gabriela Gryger soll der nächsten ordentlichen
Hauptversammlung als neues Mitglied des Aufsichtsrats vorgeschlagen
werden
Hamburg, 12. März 2024
Prognosen für das Geschäftsjahr 2023 erreicht bzw.
übertroffen
Das Geschäftsjahr 2023 verlief für die TAG Immobilien AG (TAG)
aus operativer Sicht sehr erfolgreich. Der FFO I, der das
Vermietungsgeschäft des Konzerns beinhaltet, lag mit EUR 171,7
Mio. innerhalb der prognostizierten Spanne von EUR 170-174 Mio.
Während das bereinigte EBITDA aus der Vermietung im Vergleich zum
Vorjahr trotz der Immobilienverkäufe in Deutschland um EUR 2,9 Mio.
anstieg, führten höhere Finanzierungskosten im Vergleich zu 2022 zu
einem FFO I-Rückgang.
In Deutschland reduzierte sich der Leerstand in den knapp 85.000
Wohneinheiten des Konzerns von 4,5% zu Beginn des Jahres auf 4,0%
im Dezember 2023. Auf Basis eines vergleichbaren Portfolios
(like-for-like) wurde ein gesamtes Mietwachstum, einschließlich der
Effekte aus dem Leerstandsabbau, von 2,3% (Geschäftsjahr 2022:
2,7%) p.a. erzielt.
Das polnische Vermietungsportfolio umfasste zum Jahresende 2023
ca. 2.400 Wohnungen. Weitere ca. 1.400 Wohnungen zur Vermietung
befinden sich im Bau, wovon rund 1.000 Wohnungen bereits in 2024
fertig gestellt werden. Bei den Wohnungen, die sich seit mehr als
einem Jahr in der Vermietung befinden, erreicht das like-for-like
Mietwachstum 10,8% nach 22,0% im Vorjahr. Der Leerstand dieser
Wohnungen betrug zum Jahresende 2,2% nach 3,9% zum Ende des
Vorjahres.
Starke Verkaufsergebnisse in Polen sorgten in 2023 dafür, dass
mit einem FFO II, der neben dem Vermietungsgeschäft auch die
Verkaufsaktivitäten der TAG enthält, von EUR 255,6 Mio. die
Prognose von EUR 240-246 Mio. übertroffen wurde. Während in
Deutschland mit EUR 1,1 Mio. (Vorjahr: EUR -1,4 Mio.) ein in etwa
ausgeglichenes Verkaufsergebnis erreicht wurde, belief sich das
Verkaufsergebnis in Polen auf EUR 82,8 Mio. nach EUR 59,3 Mio. in
2022.
Insgesamt wurden in Polen in 2023 über 3.800 (Vorjahr: ca.
3.500) Wohnungen an Erwerber übergeben und damit ergebniswirksam.
Zudem sorgte ein verbessertes Finanzergebnis in Folge hoher
Mittelzuflüsse aus Käuferanzahlungen und
Währungsumrechnungseffekten für ein besseres Ergebnis als
geplant.
Alle Prognosen für das Geschäftsjahr 2024, die im November 2023
veröffentlicht wurden, bleiben unverändert bestehen. Wie bereits
kommuniziert, planen Vorstand und Aufsichtsrat, der nächsten
ordentlichen Hauptversammlung auch für das Geschäftsjahr 2023 einen
Verzicht der Dividendenzahlung vorzuschlagen. Die dadurch im
Unternehmen verbleibende Liquidität soll zur weiteren Stärkung der
Kapitalbasis sowie zur Finanzierung neuer renditestarker Projekte
in Polen genutzt werden.
Steigende Verkaufszahlen und Verkaufspreise in Polen
Im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 veräußerte die TAG in Polen
fast 3.600 Wohnungen. Dies entspricht einem starken Anstieg
gegenüber dem Vorjahr, in dem unter Einbeziehung der ROBYG S.A. für
volle zwölf Monate, ca. 2.400 Wohnungen veräußert wurden.
Das gesamte Verkaufsvolumen in Höhe von EUR 479,0 Mio., konnte
in 2023 im Vergleich zum Vorjahr (EUR 264,2 Mio.) deutlich
gesteigert werden. Die Verkaufspreise für Wohnungen stiegen in den
großen Städten Polens im Jahresverlauf zwischen ca. 15% und 20%.
Auch für das Jahr 2024 wird eine weiter anhaltende starke Nachfrage
nach Neubauwohnungen in Polen erwartet.
Erfolgreiche Refinanzierung im polnischen
Vermietungsportfolio generiert zusätzliche Liquidität für
Investitionen
Nachdem der Aufbau des polnischen Vermietungsportfolios, das zum
Jahresende 2023 in Bezug auf die fertig gestellten Wohnungen über
einen Buchwert von EUR 295,7 Mio. verfügte, in den vergangenen
Jahren durch Gesellschafterdarlehen der TAG erfolgte, konnte im
März 2024 eine erste externe Refinanzierung durch einen
grundbuchlich besicherten Kredit im Volumen von EUR 90,0 Mio.,
mit einer festen Verzinsung und einer Laufzeit von fünf Jahren
unterzeichnet werden.
Weitere Refinanzierungen werden im Verlauf des Geschäftsjahres
2024 folgen. Die daraus gewonnene Liquidität kann zum Bau neuer
Vermietungsprojekte genutzt werden. Bereits zum Jahresende 2023
wurde mit dem Bau weiterer 430 Mietwohnungen an den Standorten
Breslau und Danzig begonnen.
Erfolgreiche Wohnungsverkäufe auch in Deutschland
In Deutschland erfolgten in 2023 Verkäufe von 1.373 (Vorjahr
1.589) Wohnungen zu einem Gesamtkaufpreis von EUR 213,5 Mio.
(Vorjahr: 102,3 Mio.). Dabei wurde ein gesamter
Nettoliquiditätszufluss von EUR 187,4 Mio. nach EUR 86,3 Mio.
im Vorjahr erzielt. Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite der
verkauften Einheiten betrug 4,3% (Vorjahr: 5,6%).
Aus dem Verkaufsgeschäfts wurde in Deutschland ein positives
Ergebnis von EUR 1,1 Mio. (Vorjahr: Verlust von EUR 1,4 Mio.)
erzielt, das überwiegend darauf zurückzuführen war, dass ein in den
Verkäufen enthaltenes selbst genutztes Bürogebäude zu historischen
Anschaffungskosten bilanziert war.
Weitere Bewertungsanpassung im deutschen
Immobilienportfolio
Nachdem das deutsche Immobilienportfolio bereits im ersten
Halbjahr um 7,4% abgewertet wurde, erfolgte im zweiten Halbjahr
2023 eine weitere Wertminderung um 4,1%. Ursache dieser Abwertungen
war das deutlich erhöhte Zinsumfeld, das die operativen
Wertsteigerungen überstieg.
Damit haben sich die Bewertungsansätze im deutschen
Immobilienportfolio in den letzten 18 Monaten, d.h. seit den
höchsten Bewertungsansätzen zum 30. Juni 2022, um rund 16%
reduziert. Das Portfolio ist zum 31. Dezember 2023 nunmehr mit
einer Bruttoanfangsrendite von 6,3% bzw. einen Kapitalwert von ca.
EUR 1.060 je qm bewertet.
Stabiler LTV; Zinsdeckungsgrad und Verhältnis
Nettofinanzverschuldung zum EBITDA (bereinigt) weiter auf starkem
Niveau
Trotz der im Jahr 2023 verbuchten Bewertungsverluste in
Deutschland ist der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV) zum 31.
Dezember 2023 mit 47,0% im Vergleich zum 31. Dezember 2022
(46,7%) nahezu unverändert geblieben. Dies ist, neben den guten
operativen Ergebnissen und der Aussetzung einer Dividendenzahlung
im Geschäftsjahr 2023, insbesondere auch auf die in Deutschland und
Polen realisierten Wohnungsverkäufe zurückzuführen.
Andere Finanzierungskennzahlen wie der Zinsdeckungsgrad (ICR)
oder das Verhältnis Nettofinanzverschuldung/EBITDA (bereinigt)
liegen bei unverändert starken 6,0x und 9,3x bzw. 4,8x und 13,3x
ohne das polnische Verkaufsgeschäft. Auch diese
Kennzahlen zeigen die robuste finanzielle Verfassung und
Kapitaldienstfähigkeit der TAG.
Martin Thiel, CFO und Co-CEO der TAG, kommentiert diese
Entwicklung wie folgt: „Seit Mitte des Jahres 2022 haben wir
bedingt durch den starken Anstieg der Zinsen im deutschen Portfolio
wesentliche Wertanpassungen vorgenommen. Mit einer Abwertung um
insgesamt rund 16% in dieser Zeit sollte nun der wesentliche Teil
der Wertkorrekturen hinter uns liegen. Dabei ist es uns gelungen,
mit Hilfe der starken laufenden Ergebnisse, den erfolgreichen
Wohnungsverkäufen und dem Verzicht auf eine Dividendenzahlung den
Verschuldungsgrad trotz dieser umfangreichen Wertanpassung stabil
zu halten. Insofern hat sich die TAG-Finanzierungsstruktur auch in
diesem herausfordernden Marktumfeld als sehr stabil erwiesen.“
Geplanter Wechsel im Aufsichtsrat zur Verstärkung des
Kompetenzprofils im polnischen Immobilienmarkt und zur weiteren
Erhöhung der Frauenquote
In der für den 28. Mai 2024 geplanten ordentlichen
Hauptversammlung soll über personelle Änderungen im Aufsichtsrat
der TAG Beschluss gefasst werden. Bereits Anfang Oktober 2023 wurde
Herr Eckhard Schultz nach Auswahl durch den Aufsichtsrat und auf
Antrag des Vorstands gerichtlich als Mitglied des Aufsichtsrats der
TAG bestellt. Herr Schultz wird sich in der Hauptversammlung den
Aktionär*innen zur Wahl stellen.
Daneben plant der Aufsichtsrat, Frau Gabriela Gryger als neues
Mitglied des Aufsichtsrats zur Wahl vorzuschlagen. Frau Gryger
begann ihre berufliche Karriere bei großen Investmentbanken in New
York und London und ist seit fast 15 Jahren als selbstständige
Beraterin im polnischen Immobilienmarkt tätig. Sie lebt in Warschau
und verfügt über die polnische und britische Staatsangehörigkeit.
In den Jahren 2018 bis 2022 war Frau Gryger bereits im Aufsichtsrat
der ROBYG S.A, der heutigen polnischen Tochtergesellschaft der TAG,
vertreten. Herr Dr. Philipp Wagner, der dem Aufsichtsrat der
TAG seit 2013 angehört, hat in diesem Zusammenhang von sich aus
angeboten, seine Mitgliedschaft im Aufsichtsrat zum Ende der
nächsten Hauptversammlung zu beenden, um die Wahl von Frau Gryger
zu ermöglichen.
Olaf Borkers, Aufsichtsratsvorsitzender der TAG, erläutert den
geplanten Wechsel im Aufsichtsrat wie folgt: „Wir freuen uns sehr,
der Hauptversammlung mit Gabriela Gryger eine Kandidatin für den
Aufsichtsrat vorschlagen zu können, die über langjährige und
ausgewiesene Expertise im polnischen Wohnimmobilienmarkt verfügt.
Zugleich würde sich im Falle ihrer Wahl die Frauenquote im
Aufsichtsrat, sowohl auf der Anteilseignerseite als auch insgesamt,
auf 50% erhöhen. Herrn Dr. Philipp Wagner gilt unser besonderer
Dank, dass er mit dem von sich aus angebotenem Ausscheiden diesen
Wechsel ermöglicht. Zugleich wollen wir ihm für sein großes und
immer kompetentes Engagement über mehr als zehn Jahre im
Aufsichtsrat der TAG danken.“
Weitere Einzelheiten zum Geschäftsjahr 2023 finden Sie in dem
heute veröffentlichen Geschäftsbericht und in einer zugehörigen
Präsentation auf www.tag-ag.com/investor-relations. Der
Nachhaltigkeitsbericht der TAG für das Geschäftsjahr 2023 wird am
25. April 2024 veröffentlicht.
Überblick über die wichtigsten Finanzkennzahlen
Kennzahlen der Gewinn- und Verlustrechnung
(in EUR Mio.) |
01.01.2023-
31.12.2023 |
01.01.2022-
31.12.2022 |
Netto-Ist-Miete Gesamt |
350,8 |
339,9 |
EBITDA (bereinigt) Vermietung Gesamt |
236,4 |
233,5 |
EBITDA (bereinigt) Verkauf Polen |
100,6 |
80,8 |
Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen |
82,8 |
59,3 |
Konzernergebnis |
-410,9 |
117,3 |
FFO I je Aktie in EUR |
0,98 |
1,19 |
FFO I |
171,7 |
189,4 |
FFO II je Aktie in EUR |
1,46 |
1,56 |
FFO II |
255,6 |
247,3 |
|
Kennzahlen der Konzernbilanz (in EUR
Mio.) |
31.12.2023 |
31.12.2022 |
Bilanzsumme |
7.299,8 |
8.214,6 |
Eigenkapital |
2.964,5 |
3.307,7 |
EPRA NTA je Aktie |
18,31 |
20,74 |
LTV in % |
47,0 |
46,7 |
|
Portfoliodaten |
31.12.2023 |
31.12.2022 |
Einheiten Deutschland |
84.682 |
86.914 |
Einheiten Polen (fertig gestellte
Mietwohnungen) |
2.417 |
1.153 |
Verkaufte Wohnungen Polen |
3.586 |
1.751 |
Übergebene Wohnungen Polen |
3.812 |
3.510 |
Immobilienvolumen Gesamt (in EUR Mio.) |
6.574,4 |
7.481,4 |
Immobilienvolumen Deutschland (in EUR
Mio.) |
5.442,9 |
6.328,8 |
Immobilienvolumen Polen (in EUR Mio.) |
1.131,5 |
1.152,6 |
Leerstand in % Deutschland (gesamt) |
4,3 |
4,8 |
Leerstand in % Deutschland (Wohneinheiten) |
4,0 |
4,4 |
Leerstand in % Polen (gesamt) |
7,2 |
35,8 |
Leerstand in % Polen (Wohneinheiten > 1 Jahr
in der Vermietung) |
2,2 |
3,9 |
l-f-l Mietwachstum in % Deutschland |
1,8 |
1,5 |
l-f-l Mietwachstum in % Deutschland (inkl.
Leerstandsabbau) |
2,3 |
2,7 |
l-f-l Mietwachstum in % Polen |
10,8 |
22,0 |
|
Mitarbeiter*innen |
31.12.2023 |
31.12.2022 |
Anzahl der Mitarbeiter*innen |
1.816 |
1.739 |
|
Kapitalmarktdaten |
|
Marktkapitalisierung zum 31.12.2023 in EUR
Mio. |
2.316,5 |
Grundkapital zum 31.12.2023 in EUR |
175.489.025 |
WKN/ISIN |
830350/ DE0008303504 |
Anzahl der Aktien zum 31.12.2023
(ausgegeben) |
175.489.025 |
Anzahl der Aktien zum 31.12.2023 (ausstehend,
ohne eigene Aktien) |
175.523.717 |
Free Float in % (ohne eigenen Aktien) |
99,97 |
Index |
MDAX/EPRA |
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