TAG Immobilien AG / Schlagwort(e): Jahresbericht
Operativ erfolgreiches Geschäftsjahr 2023; Verkaufsergebnisse in Polen übertreffen Prognose; deutlich gesteigerte Nettoliquidität aus Wohnungsverkäufen in Deutschland; Verschuldungsgrad stabil

12.03.2024 / 06:55 CET/CEST
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PRESSEMITTEILUNG

Operativ erfolgreiches Geschäftsjahr 2023 für TAG; Verkaufsergebnisse in Polen übertreffen Prognose; deutlich gesteigerte Nettoliquidität aus Wohnungsverkäufen in Deutschland; Verschuldungsgrad trotz Portfolioabwertung stabil  

  • FFO I Prognose mit EUR 171,7 Mio. nach EUR 189,4 Mio. im Vorjahr erfüllt; Leerstand des Wohnportfolios in Deutschland auf nur noch 4,0% reduziert
  • FFO II Prognose durch starkes Verkaufsgeschäft in Polen übertroffen: EUR 255,6 Mio. nach EUR 247,3 Mio. im Vorjahr
  • Start neuer Vermietungsprojekte in Polen erfolgt; erstmals erfolgreiche Refinanzierung im polnischen Vermietungsportfolio
  • Wohnungsverkäufe in Deutschland im Gesamtvolumen von EUR 213,5 Mio.; nahezu 1.400 Wohnungen verkauft; Nettoliquiditätszufluss von EUR 187,4 Mio.
  • Bewertungsanpassung im deutschen Immobilienportfolio von -4,1% im zweiten Halbjahr 2023 bzw. -11,6% im Gesamtjahr 2023
  • LTV bleibt trotz Portfolioabwertung aufgrund der erzielten Verkaufsergebnisse und durch den Dividendenverzicht in 2023 stabil bei 47,0%
  • Gabriela Gryger soll der nächsten ordentlichen Hauptversammlung als neues Mitglied des Aufsichtsrats vorgeschlagen werden

Hamburg, 12. März 2024

Prognosen für das Geschäftsjahr 2023 erreicht bzw. übertroffen

Das Geschäftsjahr 2023 verlief für die TAG Immobilien AG (TAG) aus operativer Sicht sehr erfolgreich. Der FFO I, der das Vermietungsgeschäft des Konzerns beinhaltet, lag mit EUR 171,7 Mio. innerhalb der prognostizierten Spanne von EUR 170-174 Mio. Während das bereinigte EBITDA aus der Vermietung im Vergleich zum Vorjahr trotz der Immobilienverkäufe in Deutschland um EUR 2,9 Mio. anstieg, führten höhere Finanzierungskosten im Vergleich zu 2022 zu einem FFO I-Rückgang.

In Deutschland reduzierte sich der Leerstand in den knapp 85.000 Wohneinheiten des Konzerns von 4,5% zu Beginn des Jahres auf 4,0% im Dezember 2023. Auf Basis eines vergleichbaren Portfolios (like-for-like) wurde ein gesamtes Mietwachstum, einschließlich der Effekte aus dem Leerstandsabbau, von 2,3% (Geschäftsjahr 2022: 2,7%) p.a. erzielt.

Das polnische Vermietungsportfolio umfasste zum Jahresende 2023 ca. 2.400 Wohnungen. Weitere ca. 1.400 Wohnungen zur Vermietung befinden sich im Bau, wovon rund 1.000 Wohnungen bereits in 2024 fertig gestellt werden. Bei den Wohnungen, die sich seit mehr als einem Jahr in der Vermietung befinden, erreicht das like-for-like Mietwachstum 10,8% nach 22,0% im Vorjahr. Der Leerstand dieser Wohnungen betrug zum Jahresende 2,2% nach 3,9% zum Ende des Vorjahres.

Starke Verkaufsergebnisse in Polen sorgten in 2023 dafür, dass mit einem FFO II, der neben dem Vermietungsgeschäft auch die Verkaufsaktivitäten der TAG enthält, von EUR 255,6 Mio. die Prognose von EUR 240-246 Mio. übertroffen wurde. Während in Deutschland mit EUR 1,1 Mio. (Vorjahr: EUR -1,4 Mio.) ein in etwa ausgeglichenes Verkaufsergebnis erreicht wurde, belief sich das Verkaufsergebnis in Polen auf EUR 82,8 Mio. nach EUR 59,3 Mio. in 2022.

Insgesamt wurden in Polen in 2023 über 3.800 (Vorjahr: ca. 3.500) Wohnungen an Erwerber übergeben und damit ergebniswirksam. Zudem sorgte ein verbessertes Finanzergebnis in Folge hoher Mittelzuflüsse aus Käuferanzahlungen und Währungsumrechnungseffekten für ein besseres Ergebnis als geplant.

Alle Prognosen für das Geschäftsjahr 2024, die im November 2023 veröffentlicht wurden, bleiben unverändert bestehen. Wie bereits kommuniziert, planen Vorstand und Aufsichtsrat, der nächsten ordentlichen Hauptversammlung auch für das Geschäftsjahr 2023 einen Verzicht der Dividendenzahlung vorzuschlagen. Die dadurch im Unternehmen verbleibende Liquidität soll zur weiteren Stärkung der Kapitalbasis sowie zur Finanzierung neuer renditestarker Projekte in Polen genutzt werden.

Steigende Verkaufszahlen und Verkaufspreise in Polen

Im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 veräußerte die TAG in Polen fast 3.600 Wohnungen. Dies entspricht einem starken Anstieg gegenüber dem Vorjahr, in dem unter Einbeziehung der ROBYG S.A. für volle zwölf Monate, ca. 2.400 Wohnungen veräußert wurden.

Das gesamte Verkaufsvolumen in Höhe von EUR 479,0 Mio., konnte in 2023 im Vergleich zum Vorjahr (EUR 264,2 Mio.) deutlich gesteigert werden. Die Verkaufspreise für Wohnungen stiegen in den großen Städten Polens im Jahresverlauf zwischen ca. 15% und 20%. Auch für das Jahr 2024 wird eine weiter anhaltende starke Nachfrage nach Neubauwohnungen in Polen erwartet.

Erfolgreiche Refinanzierung im polnischen Vermietungsportfolio generiert zusätzliche Liquidität für Investitionen

Nachdem der Aufbau des polnischen Vermietungsportfolios, das zum Jahresende 2023 in Bezug auf die fertig gestellten Wohnungen über einen Buchwert von EUR 295,7 Mio. verfügte, in den vergangenen Jahren durch Gesellschafterdarlehen der TAG erfolgte, konnte im März 2024 eine erste externe Refinanzierung durch einen grundbuchlich besicherten Kredit im Volumen von EUR 90,0 Mio., mit einer festen Verzinsung und einer Laufzeit von fünf Jahren unterzeichnet werden.

Weitere Refinanzierungen werden im Verlauf des Geschäftsjahres 2024 folgen. Die daraus gewonnene Liquidität kann zum Bau neuer Vermietungsprojekte genutzt werden. Bereits zum Jahresende 2023 wurde mit dem Bau weiterer 430 Mietwohnungen an den Standorten Breslau und Danzig begonnen.

Erfolgreiche Wohnungsverkäufe auch in Deutschland

In Deutschland erfolgten in 2023 Verkäufe von 1.373 (Vorjahr 1.589) Wohnungen zu einem Gesamtkaufpreis von EUR 213,5 Mio. (Vorjahr: 102,3 Mio.). Dabei wurde ein gesamter Nettoliquiditätszufluss von EUR 187,4 Mio. nach EUR 86,3 Mio. im Vorjahr erzielt. Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite der verkauften Einheiten betrug 4,3% (Vorjahr: 5,6%).

Aus dem Verkaufsgeschäfts wurde in Deutschland ein positives Ergebnis von EUR 1,1 Mio. (Vorjahr: Verlust von EUR 1,4 Mio.) erzielt, das überwiegend darauf zurückzuführen war, dass ein in den Verkäufen enthaltenes selbst genutztes Bürogebäude zu historischen Anschaffungskosten bilanziert war.

Weitere Bewertungsanpassung im deutschen Immobilienportfolio

Nachdem das deutsche Immobilienportfolio bereits im ersten Halbjahr um 7,4% abgewertet wurde, erfolgte im zweiten Halbjahr 2023 eine weitere Wertminderung um 4,1%. Ursache dieser Abwertungen war das deutlich erhöhte Zinsumfeld, das die operativen Wertsteigerungen überstieg.

Damit haben sich die Bewertungsansätze im deutschen Immobilienportfolio in den letzten 18 Monaten, d.h. seit den höchsten Bewertungsansätzen zum 30. Juni 2022, um rund 16% reduziert. Das Portfolio ist zum 31. Dezember 2023 nunmehr mit einer Bruttoanfangsrendite von 6,3% bzw. einen Kapitalwert von ca. EUR 1.060 je qm bewertet.

Stabiler LTV; Zinsdeckungsgrad und Verhältnis Nettofinanzverschuldung zum EBITDA (bereinigt) weiter auf starkem Niveau

Trotz der im Jahr 2023 verbuchten Bewertungsverluste in Deutschland ist der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV) zum 31. Dezember 2023 mit 47,0% im Vergleich zum 31. Dezember 2022 (46,7%) nahezu unverändert geblieben. Dies ist, neben den guten operativen Ergebnissen und der Aussetzung einer Dividendenzahlung im Geschäftsjahr 2023, insbesondere auch auf die in Deutschland und Polen realisierten Wohnungsverkäufe zurückzuführen.

Andere Finanzierungskennzahlen wie der Zinsdeckungsgrad (ICR) oder das Verhältnis Nettofinanzverschuldung/EBITDA (bereinigt) liegen bei unverändert starken 6,0x und 9,3x bzw. 4,8x und 13,3x ohne das polnische Verkaufsgeschäft. Auch diese Kennzahlen zeigen die robuste finanzielle Verfassung und Kapitaldienstfähigkeit der TAG.

Martin Thiel, CFO und Co-CEO der TAG, kommentiert diese Entwicklung wie folgt: „Seit Mitte des Jahres 2022 haben wir bedingt durch den starken Anstieg der Zinsen im deutschen Portfolio wesentliche Wertanpassungen vorgenommen. Mit einer Abwertung um insgesamt rund 16% in dieser Zeit sollte nun der wesentliche Teil der Wertkorrekturen hinter uns liegen. Dabei ist es uns gelungen, mit Hilfe der starken laufenden Ergebnisse, den erfolgreichen Wohnungsverkäufen und dem Verzicht auf eine Dividendenzahlung den Verschuldungsgrad trotz dieser umfangreichen Wertanpassung stabil zu halten. Insofern hat sich die TAG-Finanzierungsstruktur auch in diesem herausfordernden Marktumfeld als sehr stabil erwiesen.“

Geplanter Wechsel im Aufsichtsrat zur Verstärkung des Kompetenzprofils im polnischen Immobilienmarkt und zur weiteren Erhöhung der Frauenquote

In der für den 28. Mai 2024 geplanten ordentlichen Hauptversammlung soll über personelle Änderungen im Aufsichtsrat der TAG Beschluss gefasst werden. Bereits Anfang Oktober 2023 wurde Herr Eckhard Schultz nach Auswahl durch den Aufsichtsrat und auf Antrag des Vorstands gerichtlich als Mitglied des Aufsichtsrats der TAG bestellt. Herr Schultz wird sich in der Hauptversammlung den Aktionär*innen zur Wahl stellen.

Daneben plant der Aufsichtsrat, Frau Gabriela Gryger als neues Mitglied des Aufsichtsrats zur Wahl vorzuschlagen. Frau Gryger begann ihre berufliche Karriere bei großen Investmentbanken in New York und London und ist seit fast 15 Jahren als selbstständige Beraterin im polnischen Immobilienmarkt tätig. Sie lebt in Warschau und verfügt über die polnische und britische Staatsangehörigkeit. In den Jahren 2018 bis 2022 war Frau Gryger bereits im Aufsichtsrat der ROBYG S.A, der heutigen polnischen Tochtergesellschaft der TAG, vertreten. Herr Dr. Philipp Wagner, der dem Aufsichtsrat der TAG seit 2013 angehört, hat in diesem Zusammenhang von sich aus angeboten, seine Mitgliedschaft im Aufsichtsrat zum Ende der nächsten Hauptversammlung zu beenden, um die Wahl von Frau Gryger zu ermöglichen.

Olaf Borkers, Aufsichtsratsvorsitzender der TAG, erläutert den geplanten Wechsel im Aufsichtsrat wie folgt: „Wir freuen uns sehr, der Hauptversammlung mit Gabriela Gryger eine Kandidatin für den Aufsichtsrat vorschlagen zu können, die über langjährige und ausgewiesene Expertise im polnischen Wohnimmobilienmarkt verfügt. Zugleich würde sich im Falle ihrer Wahl die Frauenquote im Aufsichtsrat, sowohl auf der Anteilseignerseite als auch insgesamt, auf 50% erhöhen. Herrn Dr. Philipp Wagner gilt unser besonderer Dank, dass er mit dem von sich aus angebotenem Ausscheiden diesen Wechsel ermöglicht. Zugleich wollen wir ihm für sein großes und immer kompetentes Engagement über mehr als zehn Jahre im Aufsichtsrat der TAG danken.“

Weitere Einzelheiten zum Geschäftsjahr 2023 finden Sie in dem heute veröffentlichen Geschäftsbericht und in einer zugehörigen Präsentation auf www.tag-ag.com/investor-relations. Der Nachhaltigkeitsbericht der TAG für das Geschäftsjahr 2023 wird am 25. April 2024 veröffentlicht.

Überblick über die wichtigsten Finanzkennzahlen

Kennzahlen der Gewinn- und Verlustrechnung (in EUR Mio.) 01.01.2023- 31.12.2023 01.01.2022- 31.12.2022
Netto-Ist-Miete Gesamt 350,8 339,9
EBITDA (bereinigt) Vermietung Gesamt 236,4 233,5
EBITDA (bereinigt) Verkauf Polen 100,6 80,8
Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen 82,8 59,3
Konzernergebnis -410,9 117,3
FFO I je Aktie in EUR 0,98 1,19
FFO I 171,7 189,4
FFO II je Aktie in EUR 1,46 1,56
FFO II 255,6 247,3
 
Kennzahlen der Konzernbilanz (in EUR Mio.) 31.12.2023 31.12.2022
Bilanzsumme 7.299,8 8.214,6
Eigenkapital 2.964,5 3.307,7
EPRA NTA je Aktie 18,31 20,74
LTV in % 47,0 46,7
 
Portfoliodaten 31.12.2023 31.12.2022
Einheiten Deutschland 84.682 86.914
Einheiten Polen (fertig gestellte Mietwohnungen) 2.417 1.153
Verkaufte Wohnungen Polen 3.586 1.751
Übergebene Wohnungen Polen 3.812 3.510
Immobilienvolumen Gesamt (in EUR Mio.) 6.574,4 7.481,4
Immobilienvolumen Deutschland (in EUR Mio.) 5.442,9 6.328,8
Immobilienvolumen Polen (in EUR Mio.) 1.131,5 1.152,6
Leerstand in % Deutschland (gesamt) 4,3 4,8
Leerstand in % Deutschland (Wohneinheiten) 4,0 4,4
Leerstand in % Polen (gesamt) 7,2 35,8
Leerstand in % Polen (Wohneinheiten > 1 Jahr in der Vermietung) 2,2 3,9
l-f-l Mietwachstum in % Deutschland 1,8 1,5
l-f-l Mietwachstum in % Deutschland (inkl. Leerstandsabbau) 2,3 2,7
l-f-l Mietwachstum in % Polen 10,8 22,0
 
Mitarbeiter*innen 31.12.2023 31.12.2022
Anzahl der Mitarbeiter*innen 1.816 1.739
 
Kapitalmarktdaten  
Marktkapitalisierung zum 31.12.2023 in EUR Mio. 2.316,5
Grundkapital zum 31.12.2023 in EUR 175.489.025
WKN/ISIN 830350/ DE0008303504
Anzahl der Aktien zum 31.12.2023 (ausgegeben) 175.489.025
Anzahl der Aktien zum 31.12.2023 (ausstehend, ohne eigene Aktien) 175.523.717
Free Float in % (ohne eigenen Aktien) 99,97
Index MDAX/EPRA

 

Presseanfragen

TAG Immobilien AG

Dominique Mann

Head of Investor & Public Relations

Telefon +49 (0) 40 380 32 300

Fax +49 (0) 40 380 32 388

ir@tag-ag.com

 



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