Surperformance durable
- Résultat Net Récurrent en forte hausse de +8,4% par
action
- Stabilisation de la valeur du patrimoine (+0,2% à périmètre
constant), NTA à 142,1€ par action
- Forte réversion locative capturée sur les bureaux (+14%) et le
logement (+15%)
- Un bilan solide avec un LTV à 35% et des frais financiers en
baisse
- 2 nouveaux grands projets de développements emblématiques et
relutifs à Paris et Neuilly
- Guidance confirmée : RNR 2024 par action attendu entre 6,35€ et
6,40€ (+5,5% à +6,5% vs. 2023)
Regulatory News:
Gecina (Paris:GFC):
Forte croissance du Résultat Net
Récurrent par action
(+8,4%), pour la 3ème année consécutive
- Centralité : +6,3% de
croissance des loyers à périmètre constant
- Réversion locative capturée au fil de la rotation des
locataires sur le residentiel (+15%) et le bureau (+28% in Paris,
+14% en moyenne)
- Indexation toujours favorable (+5,4%) et un taux
d’occupation globalement stable
- Pipeline : contribution relutive
(+7 M€)
- Livraisons d’immeubles de bureaux intégralement préloués
en 2023 et 2024 (Boétie-Paris QCA et Porte Sud-Montrouge) et d’un
immeuble résidentiel à Ville d’Avray
- Un bilan de premier plan : frais
financiers en baisse de -8 M€
- Coût de la dette tirée stable à 1,1%, avec une
couverture à taux fixe optimum (c.100% jusqu’à fin 2026, 84% en
moyenne jusqu’à fin 2029)
- Baisse de la dette nette de l’ordre de -0,8 Md€ depuis début
2023
Stabilisation de la valeur du
patrimoine portée par les
localisations centrales
- Valorisation du patrimoine de bureaux en hausse de
+0,4% sur 6 mois
- Revalorisation de +2% dans Paris …
- … compensant la baisse en périphérie (-2% La Défense, -5% dans
les localisations secondaires)
- NTA stable à 142,1€ par action (-1% en 6
mois)
Construire la croissance
future
- Dans un contexte incertain, le Groupe
s’appuie sur un bilan de premier plan qui apporte de l’agilité et
assure le financement de nouveaux projets de développement
- LTV stable a 35,0% (droits inclus) vs. 34,4% fin
2023
- ICR en hausse à 6,7x (vs. 5,9x fin 2023)
- 4,1 Md€ de liquidités excédentaires couvrant l’ensemble
des échéances d’ici fin 2028
- Nouveaux projets emblématiques dans les
zones centrales avec un fort potentiel relutif
- 2 nouveaux projets de redéveloppement à Paris et Neuilly :
55 000 m² à livrer en 2027. Près de 280 M€
d’investissements requis pour plus de 30 M€ de loyers
potentiels supplémentaires
- La totalité du pipeline “engagé” et “à engager” représente
environ 850 M€ d’investissements entre 2024 et 2027 pour
c.100/120 M€ de loyers potentiels additionnels
- Déploiement d’une nouvelle approche “prêt
à l’usage” de bureaux et logements opérés
- Yourplace, une offre « plug and play » de bureaux qui se
déploie progressivement (5 000 m² à date), étage par étage sur près
de 40 immeubles (surperformance locative de plus de
+20%)
- Une offre de logements intégralement aménagés et riches en
services qui se déploie également progressivement (150 logements à
date, 600 attendus d’ici 2025)
- Réduction de la consommation d’énergie de
-3,4% au premier semestre, prolongeant une dynamique déjà forte en
2023, confortant le leadership de Gecina sur les sujets
RSE
Guidance 2024 confirmée
Résultat Récurrent Net attendu entre 6,35€ et 6,40€ par action
(soit une croissance entre +5,5% et +6,5% vs. 2023)
Beñat Ortega, Directeur général : “La performance
embarquée sur ce premier semestre est particulièrement forte, et
traduit la situation singulière de Gecina qui bénéficie à la fois
d’une qualité et d’une localisation très favorable de son
patrimoine qui génère de la croissance organique, d’un pipeline
relutif qui accentue cette croissance, mais également d’un bilan
particulièrement solide qui protège notre coût de la dette. En
conséquence la croissance du RNR s’établit à un niveau rarement
atteint de +8,4%. Mais au-delà de cette très solide performance
au premier semestre, la position stratégique de Gecina est
opportune avec une structure financière capable à la fois de faire
face aux incertitudes mais aussi de financer des projets de
création de valeur et de croissance. Alors que la valorisation
de notre patrimoine se stabilise sur ce premier semestre, que nous
gagnons en visibilité et que les marchés locatifs des zones
centrales sont favorables, notre bilan nous permet de lancer le
développement de 2 opérations majeures, à Paris (Gamma) et à
Neuilly (Carreau de Neuilly), qui nourriront la surperformance du
Groupe à terme. Par ailleurs nous accélérons le déploiement de
nouvelles offres « opérées » sur le bureau comme sur le logement
qui viendront également nourrir la capacité du Groupe à délivrer
une surperformance durable. »
En M€
juin-23
juin-24
Périmètre courant
Périmètre constant
Bureaux
266,6
279,3
+4,8%
+6,5%
Résidentiel
66,3
63,8
-3,8%
+5,4%
Loyers bruts
332,9
343,1
+3,1%
+6,3%
Résultat récurrent net part du Groupe
216,5
235,1
+8,6%
par action (en €)
2,9
3,2
+8,4%
déc-23
juin-24
LTV (droits inclus)
34,4%
35,0%
ANR EPRA de reconstitution (NRV) par
action
158,1
156,5
-1,0%
ANR EPRA de continuation (NTA) par
action
143,6
142,1
-1,0%
ANR EPRA de liquidation (NDV) par
action
150,1
149,5
-0,4%
A propos de Gecina
Spécialiste de la centralité et des usages, Gecina exploite des
lieux de vie innovants et durables. La société d’investissement
immobilier détient, gère et développe un portefeuille unique au
cœur de zones centrales de la région parisienne, avec plus de 1,2
million de m2 de bureaux, et plus de 9 000 logements, dont près des
trois quarts se situent dans Paris intra-muros ou à
Neuilly-sur-Seine. Ce patrimoine est valorisé à 17,1 milliards
d’euros à fin juin 2024.
Gecina a inscrit l’innovation et l’humain au cœur de sa
stratégie pour créer de la valeur et réaliser sa raison d’être :
« Faire partager des expériences humaines au cœur de nos lieux
de vie durables ». Pour nos 100 000 clients, cette ambition est
portée par la marque relationnelle et servicielle YouFirst. Elle
est aussi inscrite au cœur d’UtilesEnsemble, son programme
d’engagements solidaires pour l’environnement, pour la cité et pour
l’humain.
Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC)
sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20,
CAC Large 60, CAC 40 ESG. Gecina figure également parmi les
sociétés les plus performantes de son secteur dans les classements
extra-financiers de référence (GRESB, Sustainalytics, MSCI,
ISS-ESG, CDP). www.gecina.fr
Résultat récurrent net : une dynamique de croissance qui
se confirme depuis 3 années
En millions d'euros
30-juin-23
30-juin-24
Var (%)
Revenus locatifs bruts
332,9
343,1
+3,1%
Revenus locatifs nets
301,3
313,1
+3,9%
Marge opérationnelle des autres
activités
1,0
0,8
-25,7%
Services et autres produits (net)
1,9
0,5
-71,7%
Frais de structure
(39,7)
(39,4)
-0,8%
Excédent brut d'exploitation -
récurrent
264,6
275,1
+4,0%
Frais financiers nets
(47,5)
(39,4)
-17,1%
Résultat récurrent brut
217,0
235,7
+8,6%
Résultat récurrent net des sociétés mises
en équivalence
1,1
1,3
+17,3%
Intérêts minoritaires récurrents
(0,9)
(1,0)
+5,9%
Impôts récurrents
(0,8)
(1,0)
+29,9%
Résultat récurrent net part du Groupe
(1)
216,5
235,1
+8,6%
Résultat récurrent net part du Groupe
par action
2,93
3,18
+8,4%
(1) Excédent brut d’exploitation déduction faite des frais
financiers nets, des impôts récurrents, des intérêts minoritaires,
y compris le résultat des sociétés mises en équivalence et après
retraitement de certains éléments de nature exceptionnelle, hors
IFRIC 21
Le résultat récurrent net part du Groupe ressort en hausse de +
8,4 % à 3,2 € par action combinant une solide dynamique locative à
une bonne tenue des charges locatives, des frais de structure et
des frais financiers.
Performance locative à périmètre
constant : +19 M€ Une croissance portée par une
dynamique locative particulièrement favorable sur les marchés de
référence de Gecina, se traduisant par la capture d’une réversion
locative positive et des effets favorables de l’indexation.
Opérations liées au pipeline
(livraisons et mises en restructuration) : variation nette des
loyers +7 M€ Le résultat récurrent net part du Groupe bénéficie de
l’effet positif des actifs livrés à l’issue d’une
restructuration ou d’une rénovation longue. Au total +7
M€ de loyers supplémentaires sont générés par les livraisons
récentes d’immeubles de bureaux et de logements. Il s’agit
notamment des immeubles Boétie-Paris QCA et Ville d’Avray, des
immeubles recommercialisés à la suite d’une rénovation longue (3
Opéra et Horizons), et dans une moindre mesure par l’immeuble
Montrouge-Porte Sud livré au cours du deuxième trimestre de cette
année.
Cessions d’actifs :
variation nette des loyers -16 M€ L’important volume de cessions
réalisé en 2023 (1,3 Md€ de cessions avec un taux de privation de
l’ordre de 2,5%), s’est en grande partie matérialisé à la fin du
premier semestre, avec un effet négatif sur les loyers bruts du
semestre, mais permettant également une importante baisse des frais
financiers.
Marge locative en hausse de +80 pb
Groupe
Bureaux
Résidentiel
Marge locative au 30/06/2023
90,5%
93,2%
79,6%
Marge locative au 30/06/2024
91,3%
93,6%
81,0%
La marge locative ressort en hausse de +80 pb sur 12 mois. Cette
progression s’explique essentiellement par la progression du taux
d’occupation moyen et une meilleure refacturation de charges.
Marge d’EBITDA en hausse de +70 pb : frais de structure sous
contrôle Dans un contexte qui est resté inflationniste ces
12 derniers mois, le Groupe a été particulièrement attentif à
l’évolution de ses frais de structure. Une attention qui a porté
ses fruits sur l’ensemble des lignes de dépenses de la société avec
des frais de structure qui s’inscrivent en baisse. En conséquence
la marge d’EBITDA est en nette progression de +70 pb sur un an.
Marge nette en hausse de +3,5 pt : des frais financiers favorablement
orientés Les frais financiers sont en baisse de -8 M€,
reflétant la réduction du volume de dette nette consécutive aux
cessions réalisées à la fin du premier semestre 2023, mais
également la stratégie de couverture de la dette du Groupe que
Gecina a bâtie ces dernières années. Avec un coût moyen de la dette
tirée qui demeure à 1,1% (1,5% yc lignes de crédits non tirées) et
une dette nette qui s’est réduite en moyenne de -800 M€ entre début
2023 et le premier semestre 2024, Gecina bénéficie d’une
contribution relutive de ses frais financiers à la croissance de
son résultat récurrent net.
Loyers bruts en croissance, notamment à périmètre
constant
Revenus locatifs bruts
30-juin-23
30-juin-24
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
en %
en %
Bureaux
266,6
279,3
+4,8%
+6,5%
Résidentiel
66,3
63,8
-3,8%
+5,4%
Total loyers bruts
332,9
343,1
+3,1%
+6,3%
A périmètre constant, la croissance locative ressort
au-delà de celle -pourtant déjà élevée- publiée à fin 2023, avec
une croissance de + 6,3 % au global (vs. +6,1% fin 2023) et de +
6,5 % sur le bureau.
La performance à périmètre constant est principalement le reflet
de l’indexation et de la réversion locative capturée sur les zones
centrales :
- Les effets de l’indexation, à
hauteur de + 5,4 % - La réversion locative, qui contribue à
hauteur de + 1,2 % - Contribution de la variation du taux
d’occupation et des autres effets marginaux est globalement
stable sur le semestre (-0,3%)
A périmètre courant, les loyers sont en hausse de + 3,1
%, bénéficiant non seulement de la vigueur locative à périmètre
constant (+19 M€), mais aussi d’une contribution locative nette
significative du pipeline (+7 M€) compensant les effets du
volume de cessions essentiellement réalisées en fin de premier
semestre 2023 (- 16 M€).
Bureaux : une dynamique locative favorable dans les zones
centrales
Revenus locatifs bruts - Bureaux
30-juin-23
30-juin-24
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
Bureaux
266,6
279,3
+4,8%
+6,5%
Zones Centrales (Paris, Neuilly,
Boucle Sud)
194,2
203,6
+4,8%
+7,1%
Paris intra-muros
154,7
159,1
+2,9%
+6,0%
Core Croissant Ouest
39,5
44,5
+12,7%
+11,7%
La Défense
35,2
37,9
+7,7%
+7,7%
Autres localisations
37,2
37,8
+1,5%
+2,7%
Le marché locatif au premier semestre fait ressortir la
surperformance des secteurs les plus centraux de la région
parisienne. Le volume de transactions locatives sur le marché de la
région parisienne au premier semestre 2024 est légèrement inférieur
à celui enregistré un an auparavant (-5%), masquant cependant des
tendances très contrastées selon les zones.
Dans Paris par exemple, la demande placée augmente de près de
+12%, alors que l’offre est proche d’un plus bas historique (avec
un taux de vacance de 2,7% dans Paris-QCA), alors que dans le reste
de la région parisienne le volume de transactions locatives est en
baisse de -18%.
Dans ce contexte de rareté de l’offre dans les zones centrales,
le volume de transactions signées par Gecina depuis le début de
l’année (près de 30 000 m²) est le reflet des surfaces disponibles
à la commercialisation sur son patrimoine qui par conséquent
favorise la capture d’une réversion locative importante dans les
zones centrales.
La croissance des loyers de bureaux à périmètre constant
s’élève à +6,5% sur un an, bénéficiant de l’effet positif de
l’indexation qui s’accentue encore (+6%), répercutant avec un effet
retard le retour d’un contexte inflationniste, mais également des
effets d’une réversion positive capturée (+1,1%).
Depuis le début de l’année, près de 30 000 m² ont ainsi été
loués, reloués ou renégociés. La très grande majorité des
transactions réalisées au cours du premier semestre concernent des
relocations ou renouvellements de baux.
- Au global, la réversion capturée est en moyenne de + 14
%
- Une performance notamment tirée par les zones centrales avec
une réversion atteignant près de + 28 % dans Paris
intra-muros.
- Dans les zones les plus centrales
(86 % du patrimoine de bureaux de Gecina) à Paris intra-muros,
Neuilly-Levallois et Boulogne-Issy, la croissance des loyers à
périmètre constant s’élève ainsi à + 7,1 %. L’effet de la réversion
locative sur ces secteurs est particulièrement important,
contribuant à la croissance à périmètre constant à hauteur de
+2%.
- Sur le marché de La Défense (7 % du
patrimoine bureaux du Groupe) les revenus locatifs de Gecina sont
en hausse de + 7,7% à périmètre constant, essentiellement sous les
effets de l’indexation et de l’occupation alors que la réversion
locative est sans effet.
- Dans les zones secondaires
(Péri-Défense, 1ère et 2ème Couronne et Régions), la croissance
locative à périmètre constant (+2,7%) est portée par une indexation
élevée (+5,1%) mais significativement limitée par des effets en
matière d’occupation (-2,3%) et de baisse des loyers de marchés
(-1%).
La croissance locative à périmètre courant ressort à +
4,8 % sur le bureau. La vigueur de la dynamique à périmètre
constant ainsi que la contribution positive du pipeline venant plus
que compenser l’effet plein des cessions réalisées en 2023.
Gecina continue le déploiement progressif de son offre de
bureaux Yourplace
Depuis mi-2023, Gecina déploie progressivement son offre
Yourplace de bureaux opérés, clés en mains (meublés, équipés avec
une offre de service conséquente), dans les quartiers les plus
centraux de la capitale. Cette offre répond à la demande croissante
de petites et moyennes surfaces (inférieure à 1 000 m²) dans Paris
QCA, flexibles et prêtes à l’usage.
Près de 5 000 m² ont d’ores et déjà été commercialisés sur ce
format, permettant de capturer une marge opérationnelle pour
Gecina significativement supérieure aux modes d’exploitation
traditionnels. Ce modèle se développera étage par étage, sur près
de 40 immeubles du Groupe répondant aux critères garantissant la
pertinence de ce mode de commercialisation- dans les exercices qui
viennent, au fil de la rotation des locataires sur la partie du
patrimoine. Dès 2025, près de 15 000 m² pourraient être
commercialisés sur ce modèle.
Logements : une dynamique opérationnelle confirmée
Revenus locatifs bruts
30-juin-23
30-juin-24
Variation (%)
En millions d'euros
Périm. courant
Périm. constant
en %
en %
Résidentiel
66,3
63,8
-3,8%
+5,4%
YouFirst Residence
55,6
51,5
-7,4%
+4,0%
YouFirst Campus
10,7
12,4
+15,1%
+11,0%
Les revenus locatifs du pôle résidentiel sont en hausse à
périmètre constant de + 5,4 %. Une performance tirée par les effets
de l’indexation, de l’occupation et de la réversion
locative capturée au fil de la rotation des locataires.
YouFirst Residence : une
forte dynamique opérationnelle A périmètre constant les
revenus locatifs des immeubles de logements s’inscrivent en hausse
de + 4,0 %. Cette croissance bénéficie d’un effet favorable
significatif résultant de la réversion captée (+ 15 % en
moyenne) lors de la rotation de nos locataires, en accélération
régulière depuis 2 ans.
YouFirst Campus : très forte
dynamique locative Les revenus locatifs des résidences
étudiants sont en hausse à périmètre constant de + 11 % et de +
15 % à périmètre courant, principalement tirée par la capture d’une
réversion positive conséquente permise par la rotation rapide des
locataires sur ce type de produits, ainsi qu’une amélioration très
sensible des process de commercialisation notamment avec la
possibilité offerte à des jeunes actifs de devenir locataires,
améliorant en conséquence les taux d’occupation de nos résidences.
A titre d’illustration, le nombre de baux signés au premier
semestre 2024 est 40% au-delà de ce qui avait été signé sur la même
période en 2023.
Gecina déploie progressivement une offre YouFirst «
opérée » sur le logement
Fort de l’expérience de Gecina sur l’exploitation de résidences
étudiants, le Groupe développe depuis mi-2023 une offre répondant à
la demande croissante de logements « clés en mains » meublés, de
dimensions adaptées aux nouveaux usages et riches en services
partagés (coworking, fitness, espaces de réceptions, etc.).
La performance enregistrée sur le périmètre étudiants ces
dernières années encourage donc le Groupe à déployer cette nouvelle
offre « gérée » sur son patrimoine YouFirst Residence. A date, près
de 150 logements sont d’ores et déjà commercialisés ou en cours
de commercialisation sur ce modèle. D’ici 2025, ce nombre pourrait
être porté à près de 600 logements.
Taux d’occupation financier en amélioration
TOF moyen Bureaux
31-déc-22
30-juin-23
31-déc-23
30-juin-24
Bureaux
92,8%
93,8%
93,7%
93,8%
Paris intra-muros
94,5%
93,5%
93,0%
93,5%
Core croissant Ouest
89,9%
93,9%
94,3%
95,2%
La Défense
91,2%
97,9%
98,3%
99,5%
Autres localisations (Péri-Défense,
1ère/2ème couronnes, autres régions)
90,5%
91,5%
91,9%
88,5%
Résidentiel
94,5%
94,4%
94,7%
95,2%
-YouFirst Residence
96,7%
96,3%
96,4%
96,6%
-YouFirst Campus
86,0%
86,8%
87,7%
90,6%
Total Groupe
93,1%
93,9%
93,9%
94,1%
Le taux d’occupation financier moyen (TOF) du
Groupe s’établit à 94,1 % en hausse de + 20 pb sur 12
mois.
Sur le périmètre du bureau, le taux d’occupation moyen
est stable à 93,8%. Ce taux est impacté par la libération
d’immeubles au cours de l’année dans Paris intra-muros, déjà
recommercialisés mais comptabilisés dans la vacance financière
pendant la durée de rénovation légère. En intégrant ces immeubles
maintenant loués, comme occupés, le taux d’occupation normatif
atteint 95,2 %.
Le taux d’occupation financier est en hausse sur un an sur les
zones centrales (Paris, Neuilly, Boulogne), ainsi qu’à La Défense.
Ces zones représentent 93% du patrimoine de bureaux du Groupe. Il
n’est en repli que sur les zones secondaires et en région,
représentant donc moins de 7% du patrimoine tertiaire.
Sur le logement, le taux d’occupation financier moyen
progresse de +80 pb sur un an, principalement sous l’effet du
portefeuille étudiants bénéficiant des nouvelles plateformes de
commercialisation et de la montée en puissance de résidences
livrées récemment.
RSE : Réduction supplémentaire de la consommation
d’énergie après une année 2023 pourtant déjà particulièrement
vertueuse
Un plan de performance
énergétique déjà particulièrement efficace Courant
2022, Gecina a lancé un plan de performance énergétique, visant une
réduction rapide de la consommation d’énergie, en accompagnant ses
locataires vers une utilisation plus sobre de leurs bureaux.
L’efficacité de ce plan de sobriété est déjà très significative
en 2023. La consommation moyenne d’énergie sur le patrimoine
tertiaire où Gecina gère directement les équipements techniques
consommateurs d’énergie avait ainsi été réduite de près de – 10
%, contribuant à la réduction des émissions carbone.
A la suite d’une année 2023 pourtant déjà particulièrement forte
en matière de réduction de la consommation d’énergie, Gecina a su
prolonger encore cette dynamique avec une réduction de la
consommation moyenne par m² de -3,4% en 6 mois sur les
immeubles dont les équipements techniques sont directement gérés
par Gecina. Ce rythme est d’autant plus significatif qu’il
s’inscrit déjà au-delà du rythme de réduction annuel moyen observé
avant la mise en place du plan de sobriété, soit entre 2008 et 2021
(-2,2% en moyenne annuelle).
Une performance largement obtenue par la mise en place de « task
forces »1 favorisant le dialogue continu avec les locataires du
Groupe pour les accompagner dans la mise en place de mesures de
sobriété et notamment sur la réduction des périodes et des
températures de chauffe et de climatisation.
Depuis 2008, la tendance observée sur ce premier semestre
permettrait d’anticiper à fin 2024 une réduction de près de -38% de
la consommation moyenne d’énergie (par m² et par an) et de 74% des
émissions carbone, sur l’ensemble du patrimoine de Gecina.
Valorisation du patrimoine en hausse dans les zones
centrales
Répartition par segment
Valeur expertisées
Taux de capitalisation
nets
Variation périm.
constant
En millions d'euros
30-juin-24
30-juin-24
31-déc.-23
Juin 2024 vs. Déc 2023
Bureaux (yc commerces)
13 551
5,2%
5,1%
+0,4%
Zones centrales
11 672
4,5%
4,4%
+1,1%
-Paris Intra-muros
9 695
4,2%
4,1%
+1,8%
-Core Croissant Ouest
1 977
6,3%
6,0%
-2,3%
La Défense
947
8,3%
8,0%
-2,0%
Autres localisations
932
10,0%
9,6%
-5,0%
Résidentiel (bloc)
3 540
3,6%
3,4%
-0,3%
Hôtel & CBI
39
Total Groupe
17 130
4,9%
4,8%
+0,2%
Le patrimoine (bloc) ressort à 17,1 Md€ avec une
variation de valeur à périmètre constant de +0,2% sur 6
mois, et de près de – 7 % sur 12 mois. Cette variation inclut
des tendances hétérogènes selon les zones, témoignant d’une
polarisation des marchés, à la faveur des zones les plus centrales
dont les valeurs s’inscrivent maintenant en hausse (+1,1%) et des
valeurs stables sur le patrimoine résidentiel.
Cette stabilisation des valeurs traduit au global :
- Un « effet taux » qui reste encore négatif avec un ajustement
de rendements qui joue négativement sur l’ensemble des
secteurs (de l’ordre de - 1,6 % sur 6 mois).
- Il est complété par un « effet loyers » positif de
l’ordre de +1,8%.
Ces tendances reflètent les observations faites sur le marché de
l’investissement sur lequel les volumes -toujours très contraints-
se concentrent sur les zones les plus centrales.
Bureaux : des tendances
contrastées entre les zones – des zones centrales en légère hausse
A périmètre constant la valeur du patrimoine s’est légèrement
appréciée au premier semestre (+0,4%), mais reste en repli sur un
an de -8%.
- Dans les zones centrales :
hausse des valeurs de l’ordre de +1,1% à périmètre constant
sur 6 mois, et même de près de +2% dans Paris intra-muros. Cette
revalorisation reflète un effet taux qui reste marginalement
négatif sur ces zones mais compensé par un effet loyers
favorablement orienté sur ces marchés de rareté de l’offre. -
Sur La Défense : baisse modérée des valeurs (-2% sur
6 mois), traduisant la combinaison d’un effet taux encore négatif
(-2,7%) et d’un effet loyers marginalement positif (+0,8%) -
Dans les zones périphériques : baisse plus marquée des
valeurs (-5% sur 6 mois) combinant des effets taux et loyers
négatifs.
Logements : des valeurs
résilientes La valorisation du patrimoine résidentiel demeure assez
stable sur le semestre (-0,3% sur 6 mois, -2,7% sur 12 mois).
ANR : ANR de continuation stabilisé - NTA à 142€ par
action
- ANR EPRA de liquidation (NDV)
ressort à 149,5 € par action (-0.4%), et 156,9 € en
valeur lot pour le résidentiel. - ANR EPRA de continuation
(NTA) ressort à 142,1 € par action (-1%) et à
149,5 € en valeur lot pour le résidentiel. - ANR EPRA de
reconstitution (NRV) s’établit à 156,5 € par action
(-1%) et à 164,5 € en valeur lot pour le résidentiel.
La stabilisation de l’ANR est essentiellement le reflet de la
stabilisation des valeurs d’actifs à périmètre constant et peut
être décomposée comme suit :
- Dividende payé au premier semestre 2024 : -
2,65 € - Résultat récurrent : + 3,2 € - Variation de valeur
provenant de l’effet taux : - 3,8 € - Variation de valeur provenant
de l’effet « loyers » : + 2,9 € - Autres (incl. IFRS 16, IAS 17) :
- 1,1 €
Bilan et structure financière : une structure agile
permettant de saisir des opportunités dans un contexte
incertain
Ratios
Covenant
30/06/2024
Dette financière nette / valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
< 60%
37,1%
Excédent Brut d’Exploitation / frais
financiers nets
> 2,0x
6,7x
Encours de la dette gagée / valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
< 25%
0,0%
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors
droits) en milliards d’euros
> 6,0
17,1
Gecina bénéficie d’une structure financière particulièrement
avantageuse et souple dans le contexte actuel, qui favorise la
flexibilité stratégique, en permettant à la fois une marge de
manœuvre opportuniste mais aussi une visibilité longue sur le
maintien de sa structure bilancielle actuelle.
Dans un environnement qui montre à la fois des signaux
encourageants (baisse de l’inflation et des taux au cours du
premier semestre) mais également des facteurs d’incertitudes
économiques et politiques nationales et internationales, la
structure du bilan de Gecina affirme l’agilité du Groupe à
s’adapter à un contexte incertain. Le Groupe est donc à la fois en
mesure de bénéficier d’une structure durablement précautionneuse de
son bilan tout en étant capable d’orienter ses choix de manière
potentiellement plus offensive comme le lancement de nouvelles
opérations de développement à Paris et Neuilly-sur-Seine.
Accès favorable au financement et maintien ou amélioration de
l’ensemble des indicateurs à d’excellents niveaux Depuis début
2024, grâce à ses ratings financiers de qualité récemment confirmés
(S&P A-, Moody’s A3), Gecina a proactivement anticipé le
refinancement de ses lignes de crédit non tirées avec la signature
de 1,0 Md€ de nouvelles lignes de crédit bancaires avec une
maturité moyenne de près de sept ans.
Une gestion proactive qui permet de préserver les principaux
indicateurs à d’excellents niveaux
- La maturité de la dette s’élève à
7,1 années - Le LTV (droits inclus) à 35,0% (vs.
34,4% fin 2023), reste dans les meilleurs niveaux d’Europe
continentale - L’ICR ressort maintenant à 6,7x (vs.
5,9x fin 2023) - La dette est couverte à c.100% à taux fixe
jusqu’à fin 2026, et à 84% en moyenne jusqu’à fin 2029 -
4,1 Md€ de liquidité disponible (y compris lignes de crédit
non tirées) couvrant l’intégralité des échéances obligataires
jusque fin 2028
Le coût moyen de la dette tirée ressort à 1,1%, stable
par rapport à fin 2023, reflétant la pertinence de la stratégie de
couverture des taux mise en place par Gecina lors des exercices
précédents.
Allocation du capital : 280 M€ d’investissements
supplémentaires engagés (nouveau pipeline)
Pour mémoire, le Groupe avait cédé en 2023, 1,3 Md€ d’actifs
immobilier, à un taux de privation moyen de 2,5% :
- 10 immeubles de bureaux, pour plus d’1 Md€
avec un taux de privation de l’ordre de + 2,4 % et une prime sur
les dernières expertises de l’ordre de + 10 %
- 7 immeubles de bureaux dans Paris intra-muros (129 Malesherbes,
142 Haussmann, 43 Friedland, 209 Université, Pyramides, 189
Vaugirard ainsi que le 101 Champs Elysées) représentant 21 400
m²
- 3 immeubles de bureaux situés dans des zones secondaires,
représentant près de 15 000 m²
- 3 immeubles résidentiels et certaines
ventes à l’unité pour un total de 258 M€, en prime de + 3 % sur les
expertises et un taux de privation de 3,1 %
Utilisation des produits de cessions
: accélération opportuniste du
pipeline de développements
850 M€ (dont 159 M€ décaissés au premier semestres)
sont ou seront redéployés entre début 2024 et 2027
dans des opérations de restructuration créatrices de valeur, avec
un potentiel locatif supplémentaire de l’ordre de 100 M€ à 120
M€
600 M€ d’investissements récemment décaissés ou à décaisser au
titre du pipeline engagé
- 313 M€ au titre d’opérations déjà
engagées à fin 2023 et devant être livrées en 2024 ou 2025,
dont 159 M€ ont déjà été décaissés au cours du premier semestre
20242. - Près de 300 M€ supplémentaires d’ici 2027, sur 2
nouveaux projets de redéveloppement dans Paris et Neuilly
(Carreau de Neuilly et Gamma) représentant 55 000 m² de bureaux.
Ces projets sont fortement créateurs de valeur en capital comme en
performance locative.
250 M€ d’investissements supplémentaires sur des opérations
potentielles de redéveloppement devant être lancées dans les
semestres qui viennent Au titre de projets potentiels de
redéveloppements aujourd’hui contrôlés, Gecina pourrait investir
250 M€ supplémentaires dans les années qui viennent. Ces projets,
situés dans Paris intra-muros, devraient générer un rendement à
livraison de l’ordre de 6%.
Réduction du volume de dette Depuis début 2023, la dette nette
du Groupe a été réduite de plus de 0,8 Md€, permettant ainsi au LTV
de rester autour de 35%. Pour mémoire, le produit de ces cessions a
été utilisé pour se substituer à des financements à court
terme (billets de trésorerie) portant un coût de l’ordre de 3,5
% en moyenne, avec par conséquent un impact relutif sur le
résultat récurrent net par action. Ces cessions avaient également
eu un effet positif sur les agrégats de Gecina relatifs à la
dette (LTV, ICR, dette nette/EBITDA), mais aussi sur le
niveau de liquidités disponibles.
Pipeline de projets : 100/120 M€ de loyers potentiels
annualisés supplémentaires d’ici 2027
Principaux mouvements attendus ou réalisés en 2024
7 projets livrés ou à livrer en 2024
(74 000 m²), représentant c.40 M€ de loyers potentiels
annualisés
- Au premier semestre 2024, l’immeuble Porte Sud
(Montrouge), a été livré. Il développe 12 600 m² et est
intégralement loué au Groupe Edenred.
- 6 autres projets déployant près de 62 000 m², seront
livrés au cours du second semestre 2024.
- 2 immeubles de bureaux dans Paris-QCA avec Mondo (30
100 m²) intégralement loué au Groupe Publicis et le
35-Capucines (6 400 m²) intégralement loué à des acteurs de
l’industrie du luxe et un cabinet d’avocats.
- 4 immeubles résidentiels (2 à Paris et 2 en région
parisienne) représentant 25 000 m².
2 nouvelles opérations de développement
dorénavant engagées (plus de 55 000 m²), seront livrées à partir de
2027, représentant plus de 30 M€ de loyers
supplémentaires Dans un contexte locatif favorable dans
les quartiers centraux, Gecina lance 2 nouveaux projets,
représentant plus de 55 000 m² dans les zones centrales de Paris et
de Neuilly, avec le projet Carreau de Neuilly (36 000 m²) à
Neuilly, et le projet Gamma à Paris (19 000 m²). Ces deux
projets nécessiteront 280 M€ d’investissement d’ici leurs
livraisons attendues à partir de 2027, et pourraient apporter plus
de 30 M€ de loyers supplémentaires potentiels.
De nouvelles opérations d’envergure à
lancer dans les semestres qui viennent D’ici la fin de
l’année, Gecina anticipe le lancement d’une nouvelle opération
majeure dans Paris. Le projet représentant près de 40 000 m²
pourrait être livré également à partir de 2027. Plusieurs autres
projets pourraient également être lancés dans les semestres qui
viennent, également dans Paris. Le lancement de ces projets
nécessite en amont le départ des locataires en place. Fin 2024,
Gecina anticipe le départ de locataires représentant un volume
locatif annualisé de l’ordre de 20 M€.
Un pipeline engagé ou à engager à date de 2,6 Md€
(2024-2027)
- 691 M€ restant à décaisser entre le second semestre 2024 et fin
2027
- Près de 100/120 M€ de loyers potentiels
supplémentaires
- Un rendement à livraison proche de 6% sur les projets de
bureaux
- Des projets de bureaux exclusivement dans Paris et
Neuilly
- 220 000 m² de projets attendus en livraisons d’ici 2027
- 171 000 m² de projets engagés (70% bureaux, 30%
résidentiel)
- 51 000 m² à engager dans les semestres qui viennent (92%
bureaux)
A fin juin, 437 M€ restent à investir sur un total
d’investissement de 2 Md€ incluant le foncier (immeuble existant)
au titre des projets engagés, dont 140 M€ d’ici fin 2024, 163 M€ en
2025, 101 M€ en 2026 et 32 M€ en 2027.
Guidance 2024 confirmée : Croissance du RRN par action
attendue entre +5,5 % et +6,5 % (soit entre 6,35 € et 6,40 €)
Les résultats publiés sur le premier semestre 2024 traduisent la
bonne tenue des marchés locatifs dans les zones de prédilection de
Gecina. Cette dynamique opérationnelle est renforcée par une
indexation qui demeure élevée et la contribution positive du
pipeline à la croissance des revenus locatifs du Groupe.
La bonne dynamique sur la croissance des revenus locatifs,
l’amélioration de la marge opérationnelle et la visibilité en
matière de frais financiers conforte Gecina dans l’atteinte de ses
objectifs pour 2024.
Gecina confirme que la croissance du Résultat récurrent net
part du Groupe devrait être comprise entre + 5,5 % et + 6,5 % en
2024, soit entre 6,35 € et 6,40 € par action.
Crédit photo : Brenac & Gonzalez Ce document ne constitue
pas une offre de vente ou la sollicitation d’une offre d’achat de
titres Gecina et n’a pas fait l’objet de vérification indépendante.
Si vous souhaitez obtenir des informations plus complètes
concernant Gecina, nous vous invitons à vous reporter aux documents
publics déposés auprès de l’Autorité des marchés financiers,
également disponibles sur notre site Internet. Ce document peut
contenir certaines déclarations de nature prospective. Bien que la
Société estime que ces déclarations reposent sur des hypothèses
raisonnables à la date de publication du présent document, elles
sont, par nature, soumises à des risques et incertitudes pouvant
donner lieu à des modifications. Toutefois, Gecina n’a pas
l’obligation ni ne prend l’engagement de mettre à jour ou de
réviser lesdites déclarations.
Résultats premier semestre 2024
1- ANNEXES
1.1 Etats financiers / actif net réévalué (ANR) / pipeline
COMPTE DE RÉSULTAT SIMPLIFIÉ ET RÉSULTAT RÉCURRENT Le
Conseil d’administration de Gecina, réuni sous la présidence de
Jérôme Brunel le 23 juillet 2024, a arrêté les comptes au 30 juin
2024. Les procédures d’audit sur ces comptes ont été effectuées et
les rapports de certification ont été émis.
En millions d'euros
30-juin-23
30-juin-24
Var (%)
Revenus locatifs bruts
332,9
343,1
+3,1%
Revenus locatifs nets
301,3
313,1
+3,9%
Marge opérationnelle des autres
activités
1,0
0,8
-25,7%
Services et autres produits nets
1,9
0,5
-71,7%
Frais de structure
(39,7)
(39,4)
-0,8%
Excédent brut d'exploitation -
récurrent
264,6
275,1
+4,0%
Frais financiers nets
(47,5)
(39,4)
-17,1%
Résultat récurrent brut
217,0
235,7
+8,6%
Résultat récurrent net des sociétés mises
en équivalence
1,1
1,3
+17,3%
Intérêts minoritaires récurrents
(0,9)
(1,0)
+5,9%
Impôts récurrents
(0,8)
(1,0)
+29,9%
Résultat récurrent net part du Groupe
(1)
216,5
235,1
+8,6%
Résultat récurrent net part du Groupe
par action
2,93
3,18
+8,4%
Résultat de cession d'actifs
76,5
(0,1)
na
Variation de valeur des immeubles
(862,9)
(133,1)
-84,6%
Amortissements & dépréciations
(5,7)
(5,4)
-6,0%
Variation de valeur des instruments
financiers et des dettes
(12,0)
7,6
na
Autres
(7,5)
(2,5)
-66,6%
Résultat net consolidé (part du
Groupe) (2)
(595,1)
101,5
na
(1) Excédent brut d'exploitation hors
IFRIC 21 déduction faite des frais financiers nets, des impôts
récurrents, des intérêts minoritaires, y compris le résultat des
sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains
éléments de nature exceptionnelle
(2) Hors effets de l'IFRIC 21
BILAN CONSOLIDÉ
ACTIF
31-déc-23
30-juin-24
PASSIF
31-déc-23
30-juin-24
En millions d'euros
En millions d'euros
Actifs non courants
17 174,9
17 169,2
Capitaux propres
10 599,5
10 293,4
Immeubles de placement
15 153,5
14 833,6
Capital
575,0
575,0
Immeubles en restructuration
1 398,4
1 722,3
Primes
3 307,6
3 307,6
Immeubles d'exploitation
81,8
81,8
Réserves consolidées
8 487,3
6 305,2
Autres immobilisations corporelles
9,3
9,6
Résultat net consolidé
(1 787,2)
89,5
Ecart d'acquisition
165,8
165,8
Immobilisations incorporelles
12,8
11,5
Capitaux propres attribuables aux
propriétaires de la société mère
10 582,7
10 277,3
Créances financières sur crédit-bail
32,8
29,5
Participations ne donnant pas le
contrôle
16,7
16,1
Immobilisations financières
51,2
38,2
Participation dans les sociétés mises
en
équivalence
86,7
79,9
Passifs non courants
6 051,0
5 585,3
Instruments financiers non courants
181,9
196,1
Dettes financières non courantes
5 784,7
5 310,7
Actifs d'impôts différés
0,9
0,9
Obligations locatives non courantes
49,6
49,6
Instruments financiers non courants
123,9
131,2
Actifs courants
473,9
790,5
Provisions non courantes
92,7
93,9
Immeubles en vente
184,7
231,0
Clients et comptes rattachés
35,4
55,8
Passifs courants
998,3
2 081,0
Autres créances
82,9
91,3
Dettes financières courantes
599,6
1 429,1
Charges constatées d'avance
23,6
30,5
Dépôts de garantie
86,4
87,3
Instruments financiers courants
3,6
4,3
Fournisseurs et comptes rattachés
185,6
170,0
Trésorerie et équivalents de
trésorerie
143,7
377,5
Dettes fiscales et sociales courantes
58,0
108,5
Autres dettes courantes
68,7
286,1
TOTAL ACTIF
17 648,7
17 959,8
TOTAL PASSIF
17 648,7
17 959,8
ACTIF NET RÉÉVALUÉ
Au 30 juin 2024
EPRA NRV Net Reinstatement
Value
EPRA NTA Net Tangible Asset
Value
EPRA NDV Net Dissolution Value
Capitaux propres IFRS - Part du groupe
10 277,3
10 277,3
10 277,3
Créance des actionnaires
195,8
195,8
195,8
Inclut / Exclut
Effet de l'exercice des stock-options
-
-
-
ANR dilué
10 473,1
10 473,1
10 473,1
Inclut
Réévaluation des immeubles de
placement
166,1
166,1
166,1
Réévaluation des immeubles en
restructuration
-
-
-
Réévaluation des autres actifs non
courants
-
-
-
Réévaluation des contrats de
crédit-bail
0,4
0,4
0,4
Réévaluation des stocks
-
-
-
ANR dilué à la juste valeur
10 639,6
10 639,6
10 639,6
Exclut
Impôts différés
-
-
x
Juste valeur des instruments
financiers
(69,2)
(69,2)
x
Goodwill résultant des impôts différés
-
-
-
Goodwill inscrit au bilan
x
(165,8)
(165,8)
Actifs incorporels
x
(11,5)
x
Inclut
Juste valeur des dettes (1)
x
x
605,3
Réévaluation des actifs incorporels
-
x
x
Droits de mutation
1 034,4
140,6
x
ANR
11 604,7
10 533,7
11 079,2
Nombre d'actions totalement dilué
74 132 098
74 132 098
74 132 098
ANR par action
156,5 €
142,1 €
149,5 €
ANR lots par action (2)
164,5 €
149,5 €
156,9 €
(1) La dette à taux fixe a fait l'objet
d'une mise à la juste valeur sur la base de la courbe des taux au
30 juin 2024.
(2) En considérant les valeurs par unités
du portefeuille résidentiel
SYNTHÈSE DU PIPELINE DE DÉVELOPPEMENTS
Projet
Localisation
Date de livraison
Surface totale (m²)
Invest. total (M€)
Déjà investis (M€)
Reste à investir (M€)
Rendement attendu (Yield on
cost)
% Pré-comm.
Paris - 35 Capucines
Paris QCA
T3-24
6 400
182
100%
Paris - Mondo
Paris QCA
T3-24
30 100
387
100%
Paris - Icône
Paris QCA
T1-25
13 500
210
12%
Paris - 27 Canal
Paris
T2-25
15 300
124
-
Paris - Tour Gamma
Paris
T1-27
19 200
214
-
Carreau de Neuilly
Croissant Ouest
T2-27
36 300
465
-
Total bureaux
120 800
1 582
1 207
375
5,6%
32%
Paris - Wood'up
Paris
T3-24
8 000
94
n.a
Paris - Dareau
Paris
T3-24
5 500
52
n.a
Rueil - Arsenal
Rueil
T3-24
6 000
47
n.a
Rueil - Doumer
Rueil
T3-24
5 500
45
n.a
Bordeaux - Belvédère
Bordeaux
T1-25
8 000
38
n.a
Garenne Colombes - Madera
La Garenne Colombes
T1-25
4 900
42
n.a
Bordeaux - Brienne
Bordeaux
T3-25
5 500
26
n.a
Paris - Glacière
Paris
T3-25
800
10
n.a
Paris - Porte Brancion
Paris
T1-25
2 100
16
n.a
Paris - Vouillé
Paris
T1-25
2 400
24
n.a
Paris - Lourmel
Paris
T2-25
1 600
17
n.a
Total résidentiel
50 300
411
350
61
3,8%
Total pipeline engagé
171 100
1 993
1 556
437
5,2%
Contrôlé & certain bureaux
46 900
540
317
223
6,0%
Contrôlé & certain
résidentiel
4 200
31
0
31
4,5%
Total Contrôlé & certain
51 100
571
317
254
5,9%
Total Engagé + contrôlé
222 200
2 564
1 873
691
5,4%
Total Contrôlé & probable
48 500
141
57
84
5,7%
TOTAL PIPELINE
270 700
2 705
1 930
775
5,4%
1.2 Reporting EPRA au 30 juin 2024
Gecina applique les recommandations de l’EPRA (1) relatives aux
indicateurs listés ci-après. L’EPRA est l’organisme représentant
les sociétés immobilières cotées en Europe, dont Gecina est membre
depuis sa création en 1999. Les recommandations de l’EPRA portent
notamment sur des indicateurs de performance visant à favoriser la
transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés
immobilières cotées en Europe. Gecina publie l’ensemble des
indicateurs EPRA définis par les Best Practises Recommendations
disponibles sur le site Internet de l’EPRA. L’EPRA a, de plus,
défini des recommandations portant sur des indicateurs liés à la
responsabilité sociétale de l’entreprise (RSE), les Sustainable
Best Practices Recommendations.
(1) European Public Real Estate Association.
30/06/2024
30/06/2023
Voir Note
EPRA Earnings (en millions d’euros)
229,7
211,3
2.2.1.
EPRA Earnings per share
3,11 €
2,86 €
2.2.1.
EPRA Net Tangible Asset Value (en millions
d’euros)
10 533,7
10 638,1(1)
2.2.2.
EPRA Net Tangible Asset Value par action
(en euros)
142,1
143,6(1)
2.2.2.
EPRA Net Initial Yield
4,0 %
3,9 %(1)
2.2.3.
EPRA « Topped-up » Net Initial Yield
4,4 %
4,2 %(1)
2.2.3.
EPRA Vacancy Rate
6,1 %
7,0 %
2.2.4.
EPRA Cost Ratio (y compris coût de la
vacance)
20,9 %
22,3 %
2.2.5.
EPRA Cost Ratio (hors coût de la
vacance)
18,5 %
20,2 %
2.2.5.
EPRA Property related capex (en millions
d’euros)
211
160
2.2.6.
EPRA Loan-to-Value (droits inclus)
35,7 %
34,5 %
2.2.7.
EPRA Loan-to-Value (hors droits)
37,8 %
36,6 %
2.2.7.
(1) Au 31 décembre 2023.
1.2.1 Résultat récurrent net EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le résultat
récurrent net communiqué par Gecina et le résultat récurrent net
défini par l’EPRA :
En milliers d’euros
30/06/2024
30/06/2023
Résultat récurrent net part du Groupe
(1)
235 080
216 532
Amortissements, dépréciations et
provisions nettes
(5 351)
(5 199)
Résultat récurrent net EPRA (A)
229 730
211 333
Nombre moyen d’actions pondéré avant
dilution (B)
73 914 585
73 832 958
Résultat récurrent net EPRA par action
(A/B)
3,11 €
2,86 €
(1) Excédent brut d’exploitation hors
IFRIC 21 déduction faite des frais financiers nets, des impôts
récurrents, des intérêts minoritaires, y compris le résultat des
sociétés mises en équivalence et après retraitement de certains
éléments de nature exceptionnelle.
1.2.2 Actif net réévalué
Le calcul de l’actif net réévalué est détaillé au paragraphe «
Actif net réévalué ».
En euros par action
30/06/2024
31/12/2023
ANR EPRA NRV
156,5 €
158,1 €
ANR EPRA NTA
142,1 €
143,6 €
ANR EPRA NDV
149,5 €
150,1 €
1.2.3 Rendement initial net et rendement initial net «
Topped‑up » EPRA
Le tableau ci-dessous indique le passage entre le taux de
rendement communiqué par Gecina et les taux de rendement définis
selon l’EPRA :
En %
30/06/2024
31/12/2023
Taux de capitalisation net Gecina
(1)
4,9 %
4,8 %
Effet des droits et frais estimés
-0,3 %
– 0,3 %
Effet des variations de périmètre
0,1 %
0,0 %
Effet des ajustements sur les loyers
-0,7 %
– 0,6 %
Rendement initial net EPRA (2)
4,0 %
3,9 %
Exclusion des aménagements de loyers
0,4 %
0,3 %
Rendement initial net « Topped-up »
EPRA (3)
4,4 %
4,2 %
(1) Périmètre constant juin 2024.
(2) Le taux de rendement initial net EPRA
est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges,
après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du
patrimoine droits inclus.
(3) Le taux de rendement initial net «
Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé,
net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la
valeur du patrimoine droits inclus.
Rendement initial net et Rendement initial
net « Topped-up » EPRA
(en millions d’euros)
Bureaux
Résidentiel
Total S1 2024
Immeubles de placement
13 551
3 540
17 091 (3)
Retraitement des actifs en développement
et des réserves foncières
-2 108
-324
-2 432
Valeur du patrimoine en exploitation
hors droits
11 443
3 216
14 659
Droits de mutation
734
213
947
Valeur du patrimoine en exploitation
droits inclus
B
12 177
3 429
15 606
Loyers bruts annualisés
533
128
661
Charges immobilières non récupérables
16
23
39
Loyers nets annualisés
A
517
105
622
Loyers à l’expiration des périodes de
franchise ou autre réduction de loyer
57
0
57
Loyers nets annualisés « Topped-up
»
C
575
105
680
Rendement initial net EPRA (1)
A/B
4,2 %
3,1 %
4,0 %
Rendement initial net « Topped-up »
EPRA (2)
C/B
4,7 %
3,1 %
4,4 %
(1) Le taux de rendement initial net EPRA
est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges,
après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du
patrimoine droits inclus.
(2) Le taux de rendement initial net «
Topped-up » EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé,
net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la
valeur du patrimoine droits inclus.
(3) Hors crédit-bail immobilier et
hôtel.
1.2.4 Taux de vacance EPRA
En %
30/06/2024
30/06/2023
Bureaux
6,0 %
6,9 %
Résidentiel
6,5 %
7,2 %
5,8 %
5,8 %
9,4 %
13,2 %
Taux de vacance EPRA
6,1 %
7,0 %
Le taux de vacance EPRA correspond au taux de vacance spot fin
de période, excepté pour YouFirst Campus où un taux d'occupation
financier moyen est utilisé pour neutraliser la saisonnalité de
l'activité. Le taux de vacance spot fin de période pour YouFirst
Campus est de 23,8 % au 30 juin 2024 et de 32,0 % au 30 juin
2023.
Le taux de vacance EPRA est calculé comme étant le rapport entre
la valeur locative de marché des surfaces vacantes et les loyers
potentiels sur le patrimoine en exploitation.
Le taux de vacance EPRA n’inclut pas les baux signés ayant une
date d’effet future.
Le taux d’occupation financier communiqué par ailleurs
correspond au taux d’occupation financier moyen du patrimoine en
exploitation.
Valeurs locatives de marché des
surfaces vacantes (en millions d’euros)
Loyers potentiels (en millions
d’euros)
Taux de vacance EPRA à fin juin
2024 (en %)
Bureaux
36
593
6,0 %
Résidentiel
9
135
6,5 %
6
107
5,8 %
3
28
9,4 %
Taux de vacance EPRA
44
728
6,1 %
1.2.5 Ratios de coûts EPRA
En milliers d’euros/en %
30/06/2024
30/06/2023
Charges sur immeubles (1) (2)
(129 521)
(135 153)
Frais de structure (1) (2)
(42 521)
(44 888)
Charges refacturées
99 561
103 527
Charges locatives refacturées en loyer
brut
0
0
Autres produits/produits couvrant des
frais généraux
549
1 940
Quote-part des coûts des sociétés en
équivalence
(85)
(147)
Charges du foncier
0
0
Coûts EPRA (y compris coût de la
vacance) (A)
(72 016)
(74 720)
Coût de la vacance
8 255
7 086
Coûts EPRA (hors coût de la vacance)
(B)
(63 762)
(67 634)
Revenus locatifs bruts moins charges du
foncier
343 106
332 932
Charges locatives refacturées en loyer
brut
0
0
Quote-part des revenus locatifs des
sociétés en équivalence
1 675
1 469
Revenus locatifs bruts (C)
344 781
334 401
Ratio de coûts EPRA (y compris coût de
la vacance) (A/C)
20,9 %
22,3 %
Ratio de coûts EPRA (hors coût de la
vacance) (B/C)
18,5 %
20,2 %
(1) Les frais de commercialisation, les
indemnités d’éviction et les temps passés par les équipes
opérationnelles directement attribuables aux commercialisations,
développements ou cessions sont capitalisés ou reclassés en
résultat de cession pour 5,7 millions d’euros en 2024 et 7,2
millions d’euros en 2023.
(2) Hors IFRIC 21
1.2.6 Investissements immobiliers réalisés
30/06/2024
30/06/2023
En millions d’euros
Groupe
Joint Ventures
Total
Groupe
Joint Ventures
Total
Acquisitions
0
n.a.
0
0
n.a.
0
Pipeline
159
n.a.
159
115
n.a.
115
dont intérêts capitalisés
8
n.a.
8
4
n.a.
4
Capex de maintenance (1)
52
n.a.
52
45
n.a.
45
Avec création de surfaces
0
n.a.
0
0
n.a.
0
Sans création de surfaces
47
n.a.
47
41
n.a.
41
Avantages commerciaux
5
n.a.
5
3
n.a.
3
Autres dépenses
0
n.a.
0
0
n.a.
0
Intérêts capitalisés
0
n.a.
0
0
n.a.
0
Total capex
211
n.a.
211
160
n.a.
160
Différence entre capex comptabilisés et
décaissés
– 13
n.a.
– 13
7
n.a.
7
Total capex décaissés
197
n.a.
197
166
n.a.
166
(1) Capex correspondant à : (i) des
travaux de rénovations des appartements ou des surfaces privatives
permettant de capter les loyers de réversion, (ii) des travaux sur
parties communes, (iii) des travaux preneurs.
1.2.7 EPRA Loan-to-Value
En millions d’euros
Groupe
Quote-part dans les sociétés
contrôlées conjointement
Quote-part dans les sociétés sous
influence notable
Intérêts minoritaires
Total
Inclure
Emprunts bancaires
165
13
-
178
Billets de trésorerie (NEU CP) (
911
-
-
911
Instruments hybrides
-
-
-
-
Emprunts obligataires
5 645
-
-
5 645
Produits dérivés sur devises
-
-
-
-
Dette nette d'exploitation
135
1
(2)
134
Immeubles occupés par le propriétaire
(dette)
-
-
-
-
Comptes courants d’associés
minoritaires
15
-
(15)
0
Exclure
-
-
Trésorerie et équivalents de
trésorerie
(378)
(3)
2
(378)
Dette nette (A)
6 494
12
(15)
6 490
Inclure
Immeubles occupés par le propriétaire
235
-
-
235
Immeubles de placement à la juste
valeur
14 862
89
(30)
14 921
Immeubles en vente
231
-
-
231
Immeubles en restructuration
1 722
-
-
1 722
Immobilisations incorporelles
12
-
-
12
Actifs financiers
34
0
(0)
35
Patrimoine hors droits (B)
17 096
90
(31)
17 155
Droits de mutation
1 034
7
(2)
1 039
Patrimoine droits inclus (C)
18 131
96
(33)
18 194
EPRA LTV hors droits (A/B)
38,0 %
37,8 %
EPRA LTV droits inclus (A/C)
35,8 %
35,7 %
1.3 Informations complémentaires sur les revenus locatifs
1.3.1 État locatif
Les locataires de Gecina sont issus de secteurs d’activité très
diversifiés répondant à des facteurs macroéconomiques divers.
Répartition sectorielle des locataires (bureaux – sur la base
des loyers faciaux annualisés)
Groupe
Industrie
37 %
Conseil/Services
20 %
Technologie
11 %
Institution publique
8 %
Retail
7 %
Média–Télévision
6 %
Activité Financière
5 %
Hospitalité
5 %
Total
100 %
Poids des 20 principaux locataires (en % des loyers faciaux
totaux annualisés)
Répartition pour le bureau seulement (non significatif pour le
portefeuille Résidentiel) :
Locataire
Groupe
Engie
7 %
Boston Consulting Group
3 %
Lagardère
3 %
WeWork
3 %
Solocal Group
2 %
Yves Saint Laurent
2 %
EDF
2 %
Eight Advisory
1 %
Ipsen
1 %
Renault
1 %
LVMH
1 %
Lacoste
1 %
Arkema
1 %
Edenred
1 %
Salesforce
1 %
Jacquemus
1 %
Orange
1 %
CGI France
1 %
MSD
1 %
Sanofi
1 %
Top 10
25 %
Top 20
35 %
1.3.2 Loyers annualisés
Les loyers annualisés sont en hausse de + 9 millions d’euros par
rapport au 31 décembre 2023, reflétant principalement la dynamique
locative à périmètre constant (+ 8 millions d’euros) et la
livraison d’immeubles au cours du premier semestre (+ 5 millions
d’euros), compensées par l’effet marginal des cessions (– 1 million
d’euros) et la libération d’actifs en vue de leur mise en
restructuration (– 3 millions d’euros).
Notons que dans ces loyers annualisés, 22 millions d’euros
proviennent d’actifs destinés à être libérés en vue de leur mise en
restructuration.
En outre, les loyers annualisés ci-dessous n’incluent pas encore
les revenus locatifs qui proviendront des projets engagés ou
contrôlés, pouvant représenter près de 137 millions d’euros de
loyers faciaux potentiels, dont près de 35 millions d’euros au
titre d’actifs non encore engagés.
En millions d’euros
30/06/2024
31/12/2023
Bureaux
546
534
Résidentiel
129
132
104
106
26
26
Total
675
666
1.3.3 Facteurs de variation des loyers à périmètre constant
du premier semestre 2024 vs le premier semestre 2023
Groupe
Variation périmètre constant
Indexation
Réversion
Vacance et autres
+ 6,3 %
+ 5,4 %
+ 1,2 %
- 0,3 %
Bureau
Variation périmètre constant
Indexation
Réversion
Vacance et autres
+ 6,5 %
+ 6,0 %
+ 1,1 %
- 0,5 %
Résidentiel
Variation périmètre constant
Indexation
Réversion
Vacance et autres
+ 5,4 %
+ 2,7 %
+ 1,9 %
+ 0,7 %
1.3.4 Volume des loyers par échéances triennales et fin des
contrats des baux
Échéance des baux tertiaires
(en millions d’euros)
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
> 2030
Total
Break-up option
38
95
76
137
43
43
31
130
594
Fin de bail
38
47
41
98
40
49
70
211
594
1.4 Ressources financières
Le premier semestre 2024 a été marqué par une première baisse
des taux directeurs de 25 pb après dix hausses successives depuis
juillet 2022, faisant passer le taux de dépôt à 3,75 %, le taux de
refinancement à 4,25 % et le taux marginal à 4,50 %. Cette baisse
étant largement anticipée par le marché, une baisse légère des taux
longs a été amorcée dès fin 2023 avec des taux en moyenne stables
sur le premier semestre 2024.
Dans ce contexte toujours incertain et volatil, Gecina a pu
s’appuyer sur ses forces – la solidité et la flexibilité de son
bilan, son faible endettement, un important volume de liquidités,
un accès profond aux différentes sources de financement et un
rating élevé – pour poursuivre sur ce premier semestre,
l’anticipation du refinancement de ses lignes de crédit non tirées
avec la signature à date de 1,0 milliard d’euros de RCF (lignes de
crédit bancaires) avec une maturité moyenne de près de sept ans,
toutes sous format responsable.
Ainsi, au 30 juin 2024, Gecina dispose d’une liquidité immédiate
de 5,0 milliards d’euros, soit 4,1 milliards d’euros nette des NEU
CP (billets de trésorerie), significativement au-dessus de la cible
long terme de minimum 2,0 milliards d’euros. Cet excès de liquidité
permet notamment de couvrir l’ensemble des échéances obligataires
jusqu’en 2028 (et en particulier les échéances obligataires de
2025, 2027 et 2028).
Cette gestion proactive et dynamique de la structure financière
du Groupe renforce encore sa solidité, sa résilience et sa
visibilité pour les prochaines années. Elle a également pour
conséquence un maintien des principaux indicateurs de crédit du
Groupe à un excellent niveau. La maturité de la dette s’élève à 7,1
ans, la couverture de la dette au risque de taux à près de 100 %
jusqu’à fin 2026 et à 84 % en moyenne jusqu’à fin 2029, et la
maturité moyenne de cette couverture à 5,8 années. Le ratio
d’endettement (LTV droits inclus) s’établit à 35,0 %, et l’ICR à
6,7x. Gecina dispose donc d’une marge importante vis-à-vis de
l’ensemble de ses covenants bancaires. Le coût moyen de la dette
tirée est stable par rapport à 2023 à 1,1 %.
1.4.1 Structure de l’endettement au 30 juin 2024
La dette financière nette s’élève à 6 359 millions d’euros à fin
juin 2024.
Les principales caractéristiques de la dette sont :
30/06/2024
31/12/2023
Dette financière brute (en millions
d’euros) (1)
6 736
6 380
Dette financière nette (en millions
d’euros) (2)
6 359
6 236
Dette nominale brute (en millions
d’euros)
6 835
6 445
Lignes de crédits non utilisées (en
millions d’euros)
4 615
4 535
Maturité moyenne de la dette (en années,
retraitée des lignes de crédit disponibles)
7,1
7,4
LTV (droits inclus)
35,0 %
34,4 %
LTV (hors droits)
37,1 %
36,5 %
ICR
6,7 x
5,9 x
Dette gagée/patrimoine
–
–
(1) Dette financière brute (hors éléments
de juste valeur liés à la dette d’Eurosic) = Dette nominale brute +
impact de la comptabilisation des obligations au coût amorti +
intérêts courus non échus + divers.
(2) Hors éléments de juste valeur liés à
la dette d’Eurosic, 6 362 millions d’euros y compris ces
éléments.
Dette par nature
Répartition de la dette nominale brute (6,8 milliards
d’euros)
Graphique omis
Répartition des financements autorisés (10,5 milliards
d’euros, dont 4,6 milliards d’euros de lignes de crédit non
utilisées au 30 juin 2024)
Graphique omis
Les sources de financement de Gecina sont diversifiées. Les
ressources obligataires long terme représentent 84 % de la dette
nominale et 55 % des financements autorisés du Groupe.
Au 30 juin 2024, la dette nominale brute de Gecina s’élève à 6
835 millions d’euros et est constituée de :
- 5 750 millions d’euros de Green Bonds (obligations vertes long
terme) sous le programme EMTN (Euro Medium Term Notes) ;
- 165 millions d’euros de Green Term Loans (prêts bancaires
corporate) ;
- 920 millions d’euros de NEU CP (billets de trésorerie) couverts
par des lignes de crédit confirmées à moyen et long terme.
1.4.2 Liquidité
Les principaux objectifs de la liquidité sont de fournir la
flexibilité suffisante afin d’adapter le volume de dette au rythme
des opérations d’acquisition et de cession, de couvrir le
refinancement des échéances court terme, de permettre les
opérations de refinancement dans des conditions optimales, de
satisfaire aux critères des agences de notation ainsi que de
financer les projets d’investissement du Groupe.
Les opérations de financement ou de refinancement réalisées
depuis le début de l’année 2024 se sont élevées à 1,0 milliard
d’euros, et ont porté principalement sur :
- la mise en place de huit Green RCF (lignes de crédit
responsables) pour un montant cumulé de 993 millions d’euros (dont
328 millions d’euros en juillet 2024) avec une maturité moyenne de
près de sept ans, en renouvellement par anticipation de lignes
arrivant à échéance en 2026. Ces nouveaux financements présentent
tous une marge dépendante de l’atteinte d’objectifs RSE, et ont
permis au Groupe de renouveler par anticipation une grande partie
des échéances de 2026 avec des maturités plus longues,
principalement en 2031 ;
- la signature de 20 millions d’euros de prêts bancaires
responsables, avec une durée moyenne de six ans.
Gecina a mis à jour son programme EMTN auprès de l’AMF en juin
2024 et son programme NEU CP (billets de trésorerie) auprès de la
Banque de France en mai 2024, avec des plafonds respectivement de 8
et de 2 milliards d’euros.
Au premier semestre 2024, Gecina a continué de recourir à des
ressources court terme sous forme de NEU CP. Au 30 juin 2024, le
Groupe porte un volume de ressources court terme de 920 millions
d’euros.
1.4.3 Échéancier de la dette
Au 30 juin 2024, la maturité moyenne de la dette de Gecina,
après affectation des lignes de crédit non utilisées et de la
trésorerie, est de 7,1 années.
Le graphique ci-après présente l’échéancier de la dette après
affectation des lignes de crédit non utilisées au 30 juin 2024 pro
forma des lignes de crédits signées en juillet 2024 :
Échéancier de la dette après prise en compte des lignes de
crédit non tirées (en milliards d’euros)
Graphique omis
L’ensemble des échéances de crédit jusqu’en 2028, et notamment
les échéances obligataires de 2025, 2027 et 2028, sont couvertes
par des lignes de crédit non utilisées au 30 juin 2024 (pro forma
des signatures de juillet 2024) et de la trésorerie.
1.4.4 Coût moyen de la dette
Le coût moyen de la dette tirée s’élève à 1,1 % à fin juin 2024
(et 1,5 % pour la dette globale), le coût de la dette tirée est
stable par rapport à 2023. Cette stabilité du coût moyen de la
dette, malgré la très forte hausse des taux d’intérêt sur les
marchés financiers, s’explique par la structure financière du
Groupe et notamment sa politique de couverture.
Coût moyen de la dette tirée
Graphique omis
Les intérêts capitalisés sur les projets en développement
s’élèvent à 8,6 millions d’euros à fin juin 2024 (contre 4,0
millions d’euros en juin 2023).
1.4.5 Notation financière
Le groupe Gecina est suivi à la fois par les agences Standard
& Poor’s et Moody’s qui respectivement en 2023 et 2024 ont
maintenu :
- la notation A‒ perspective stable pour Standard & Poor’s
;
- la notation A3 perspective stable pour Moody’s.
1.4.6 Gestion de la couverture du risque de taux
d’intérêt
La politique de gestion du risque de taux d’intérêt de Gecina a
pour objectif de couvrir son exposition au risque de taux. Pour
cela, Gecina a recours à de la dette à taux fixe et à des produits
dérivés (principalement des caps et des swaps) afin de limiter
l’impact des variations de taux sur les résultats du Groupe et
maîtriser le coût de la dette.
Au premier semestre 2024, Gecina a poursuivi l’adaptation et
l’optimisation de sa politique de couverture visant à :
- conserver un taux de couverture optimal ;
- conserver une maturité moyenne des couvertures élevée (dette à
taux fixe et instruments dérivés) ;
- sécuriser sur le long terme des taux d’intérêt favorables.
Au 30 juin 2024, la durée moyenne du portefeuille de couvertures
fermes s’élève à 5,8 années.
Sur la base du niveau de dette actuel, le taux de couverture
s’élève en moyenne à près de 100 % jusqu’à fin 2026 et à 84 %
jusqu’à fin 2029.
Le graphique ci-dessous présente le profil du portefeuille de
couvertures :
Graphique omis
La politique de couverture du risque de taux d’intérêt de Gecina
est mise en place au niveau global et à long terme ; elle n’est pas
spécifiquement affectée à certains financements.
Mesure du risque de taux
La dette nominale nette de Gecina anticipée en 2024 est couverte
en totalité en cas de hausse des taux d’intérêt (en fonction des
niveaux de taux Euribor constatés, du fait des caps).
Sur la base du portefeuille de couvertures existant, des
conditions contractuelles au 30 juin 2024 et de la dette anticipée
au second semestre 2024, une hausse des taux d’intérêt de 50 points
de base, ou une baisse des taux d’intérêt de 50 points de base, par
rapport à la courbe de taux forward du 30 juin 2024 n’entraînerait
aucun impact matériel sur les charges financières en 2024.
1.4.7 Structure financière et covenants bancaires
La situation financière de Gecina au 30 juin 2024 satisfait les
différentes limites susceptibles d’affecter les conditions de
rémunération ou les clauses d’exigibilité anticipée prévues dans
les différents contrats de crédit.
Le tableau ci-dessous traduit l’état des principaux ratios
financiers prévus dans les contrats de crédit :
Norme de référence
Situation au 30/06/2024
LTV – Dette financière nette/valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
Maximum 60 %
37,1 %
ICR – Excédent brut d’exploitation/frais
financiers nets
Minimum 2,0 x
6,7 x
Encours de la dette gagée/valeur du
patrimoine réévaluée (bloc, hors droits)
Maximum 25 %
–
Valeur du patrimoine réévaluée (bloc, hors
droits), (en milliards d’euros)
Minimum 6 Md€
17,1 Md€
Les méthodes de calcul des indicateurs financiers présentés
ci-dessus sont celles des covenants inclus dans l’ensemble des
conventions de crédit du Groupe.
Le LTV hors droits se situe à 37,1 % au 30 juin 2024 (36,5 % à
fin 2023). L’ICR s’établit à 6,7 x (5,9 x en 2023).
1.4.8 Garanties données
À fin juin 2024, le Groupe n’a aucune dette garantie par des
sûretés réelles (hypothèques, privilèges de prêteur de deniers,
promesses d’affectation hypothécaire).
Ainsi, au 30 juin 2024, il n’existe pas de financements garantis
par des actifs sous forme d’hypothèque, pour une limite maximale
d’encours de 25 % de la valeur totale bloc du patrimoine détenu
autorisée dans les différentes conventions de crédit.
1 Equipe dédiée sur site pour reconfigurer les équipements
consommateurs d’énergie afin d’optimiser leur consommation en
fonction de l’occupation et des spécificités de chaque immeuble 2
Près de 270 M€ avait été également décaissés au titre du pipeline
en 2023
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