Des résultats semestriels 2023 qui confirment l’excellence opérationnelle d’ARGAN dans un nouveau cycle

         Résultats semestriels mercredi 19 juillet 2023 – 17h45

Des résultats semestriels 202qui confirment l’excellence opérationnelle d’ARGAN dans un nouveau cycle

  • Résultat net récurrent : 63 M€, en hausse de +8%  
  • ANR EPRA NTA par action : 78,1 €
    • Objectifs annuels 2023 actualisés1 :
      • Revenus locatifs révisés à la hausse à 183 M€ (+10% vs. 2022) 
      • Résultat net récurrent confirmé à 124 M€ (+4% vs. 2022) 
  • Dividende par action relevé à 3,15* (+5% vs. 2022)
  • Plan stratégique confirmé :
    • Croissance soutenue pour la période 2023-2024
    • Désendettement structurel fort

Chiffres clés du 1er semestre 2023 :

Compte de résultat consolidé 30 juin 2023 30 juin 2022 Variation
Revenus locatifs 90,9 M€ 81,7 M€ +11%
Résultat net récurrent – part de groupe 62,8 M€ 58,2 M€ +8%
Résultat net récurrent par action pdg 2,73** 2,56 +7%
       
Valorisation 30 juin 2023 31 déc. 2022 Variation
Valeur du patrimoine hors droits 3,64 Md€ 3,94 Md€ - 8%
ANR EPRA NTA par action 78,1 €*** 92,9 - 16%
ANR EPRA NRV par action 89,3 €*** 104,8 € - 15%
ANR EPRA NDV par action 85,3 €*** 94,2 € -9%
         
Indicateurs de la dette 30 juin 2023 31 déc. 2022 Variation
LTV EPRA 49% 45% +400 bps
LTV EPRA (droits inclus) 46% 43% +300 bps
Coût de la dette 2,1% 1,5%           +60 bps

* Sous réserve de l’approbation en Assemblée Générale du 21 mars 2024** Calculé sur le nombre moyen pondéré d’actions de 22 999 955*** Calculé sur le nombre d’actions à fin juin 2023 de 23 079 697Le 12 juillet 2023, le Directoire a arrêté les comptes consolidés semestriels au 30 juin 2023.

Objectifs 2023 actualisés illustrant la confiance du Groupe et la solidité de son modèle :Sur la base des solides performances du 1er semestre 2023, et tenant compte d’un taux d’occupation de 100% dans un marché locatif en situation de sous-offre, ARGAN actualise ses objectifs et vise dorénavant pour 2023 :

Indicateurs Objectifs 2023 Exercice 2022 Variationvs 2022
Revenus locatifs (révisés à la hausse) 183 M€ 166 M€ +10%
Résultat récurrent net (confirmé) 124 M€ 119 M€ +4%
Dividende par action (relevé) 3,15 3,0 €    +5%   

Forte dynamique de croissance

Hausse significative des revenus locatifs : +11% au 1er semestre 2023

ARGAN a poursuivi au cours du 1er semestre sa croissance avec des revenus locatifs en forte hausse de +11% à 90,9 M€. Cette hausse est essentiellement le résultat de l’effet année pleine des loyers générés par les développements de l’année 2022, des loyers des entrepôts livrés au cours du 1er semestre 2023, ainsi qu’à la révision des loyers intervenue au 1er janvier 2023 (+ 4% en moyenne).

Un pipeline record de développements de plus de 300 M€

Pour la période 2023-2024, ARGAN prévoit de livrer au total 255 000 m2, avec :

  • Pour 2023 : quatre nouveaux développements et une extension, représentant un volume d’investissements de 135 M€ pour 100 000 m² de nouvelles surfaces, comprenant notamment, en mars, la livraison d’une plateforme logistique de 38 000 m² située à Janneyrias (38) pour BUT, et celle prévue en décembre d’une extension de l’entrepôt logistique d’EURIAL à La Crèche (79) (deux nouvelles cellules à froid négatif d’une surface de 12 400 m²). Tous ces projets sont déjà financés par des prêts hypothécaires amortissables, contractés en 2022 avant la montée des taux ;
  • Pour 2024 : la très forte dynamique commerciale du premier semestre a, d’ores et déjà, contribué à sécuriser un volume de développement de plus de 175 M€ pour plus de 155 000 m², dont notamment l’extension de la messagerie de Bruguières (31) louée à GEODIS, portant la taille du site à 13 400 m². La moitié est déjà financée par des prêts hypothécaires amortissables, l’autre moitié le sera par le produit de la vente d’entrepôts fin 2024 ou début 2025 selon l’évolution des marchés.

Une performance financière solide portée par un patrimoine Premium et un endettement maîtrisé

Progression continue du résultat net récurrent : hausse de +8%

Le résultat net récurrent part de groupe est en hausse de +8%, à 62,8 M€ au 30 juin 2023, représentant 69% des revenus locatifs.Intégrant l’effet mécanique de la variation de juste valeur du patrimoine pour -332,6 M€, dans un contexte de décompression des taux de capitalisation, le résultat net part du groupe s’établit, quant à lui, à -267,0 M€ pour les six premiers mois de 2023.

Un patrimoine Premium valorisé 3,64 Md au taux de capitalisation de 5,0% hors droits à fin juin 2023

Le patrimoine livré (hors actifs immobiliers en cours de développement) s’établit à 3 520 000 m² au 30 juin 2023. Sa valorisation s’élève à 3,64 Md€ hors droits (3,85 Md€ droits compris). La baisse de valorisation enregistrée par rapport au 31 décembre 2022 est expliquée par la décompression des taux de capitalisation enregistrée sur la période : passés de 4,45% à 5,0% hors droits, soit 4,75% droits compris pour un taux Prime de 4,5% (Source : CBRE).

La durée ferme résiduelle moyenne des baux reste stable à 5,5 ans au 30 juin 2023 et l’âge moyen pondéré s’établit à 10,8 ans.

Un endettement maîtrisé dans un contexte de remontée des taux d’intérêt

La dette financière brute reste quasi stable par rapport à fin décembre 2022 et s’établit à 2,0 Md€. A 1,8 Md€, la dette nette à fin juin 2023 se traduit par une LTV nette (dettes financières nettes/valeur d’expertise hors droits) en hausse à 49% en raison de la baisse de la valeur du patrimoine.

Le taux moyen de la dette au 30 juin 2023 reste bas à 2,1%, contre 1,5% au 31 décembre 2022, pour une maturité de 5,9 ans.Le recours à des financements de long terme et à taux fixes ou bénéficiant d’instruments de couverture permet au Groupe de contenir l’impact de l’évolution des taux d’intérêt sur le coût de sa dette. En effet, cette dernière est composée de :

  • 58% de dette à taux fixe ;
  • 30% de dette à taux variable couverte, avec des instruments de couvertures qui s’activent pour la majeure partie dès que l’Euribor 3 mois atteint 1,5% ;
  • Seulement 12% de dette à taux variable.

Par ailleurs, et comme prévu, ARGAN a procédé le 4 juillet 2023, au remboursement de son emprunt obligataire d’un montant de 130 M€, émis en juin 2017, à un taux fixe de 3,25%. Ce remboursement s’est effectué sans besoin de refinancement. La dette du Groupe étant essentiellement hypothécaire (69% de notre dette au 30 juin 2023), elle a pour avantage de s’amortir d’environ 100 M€ / an.

Ainsi, en dépit du contexte actuel de forte hausse des taux depuis le premier semestre 2022, le Groupe n’attend pas d’augmentation significative du coût de sa dette. Ce dernier devrait ainsi s’établir à environ 2,4% pour 2023 sur la base d’un taux Euribor 3 mois de 3,5% sur l’ensemble de l’année, ainsi que présenté dans le tableau de sensibilité ci-dessous.

Un coût de la dette de 2,4% pour un Euribor moyen de 3,5% sur l’ensemble de 2023

                         Euribor 2023 2024 2025
3,0% 2,2% 2,2% 2,1%
3,5% 2,4% 2,3% 2,3%
4,0% 2,5% 2,4% 2,4%
4,5% 2,7% 2,6% 2,5%

Un ratio LTV bien en dessous des covenant du Groupe

Par ailleurs, y compris dans l’hypothèse d’un taux de capitalisation de 5,5% fin 2023, le ratio LTV resterait bien inférieur au covenant (obligataire) de 65%, tout en tenant une trajectoire de LTV à horizon 2030 atteignant 35% ou moins.

                         Txde capi (HD) 2023 2024 2025
4,5% 45% 42% 38%
5,0% 50% 46% 42%
5,5% 55% 51% 46%
6,0% 59% 55% 50%

ANR EPRA de continuation (NTA) à 78 € par action

Le NRV (l’ANR de reconstitution) s’établit à 89,3 € par action au 30 juin 2023 (-15% sur six mois). Le NTA (l’ANR de continuation) s’établit à 78,1 € par action au 30 juin 2023 (-16% sur six mois). Le NDV (l’ANR de liquidation) s’établit à 85,3 € par action au 30 juin 2023 (-9% sur six mois).

La baisse significative de 14,8 € de l’ANR EPRA NTA par action par rapport au 31 décembre 2022 provient du résultat net par action (+2,7 €), de la variation de valeur du patrimoine (-14,3 €), du paiement du dividende en numéraire (- 2,7 €) et en actions (-0,4 €).

Confirmation du plan stratégiqueadapté à un nouveau cycle économique

Dans un nouveau cycle caractérisé par des taux d’intérêts élevés, ARGAN confirme sa détermination à mettre en application un plan stratégique destiné à créer de la valeur de façon pérenne. Pour rappel, les deux piliers du plan se caractérisent par :

Une poursuite d’un rythme de croissance soutenu :

  • La croissance des revenus locatifs sera forte en 2023 avec une progression de +10% à 183 M€. Cette croissance est le fruit de l’indexation (+4% en moyenne sur nos baux), de l’effet année pleine des investissements réalisés en 2022 et des investissements 2023, ainsi que du retour à un taux de 100% d’occupation.
  • La croissance des revenus locatifs restera soutenue par la suite. Ainsi, ARGAN anticipe en particulier une croissance annuelle moyenne de ses revenus locatifs proche de +10% sur la période 2023-2024 sur la base du périmètre actuel.

Un désendettement structurel fort :

  • Dans un cycle économique où le recours à la dette se paye très cher, ARGAN décide de fermer le robinet des emprunts pour financer son développement, tout en remboursant ses emprunts amortissables à hauteur de 100 M€/an.

Cette politique nous permet de viser, à horizon 2030, un objectif de LTV compris entre 25% pour un taux de capitalisation (hors droits) de 4,5%, et 35% pour un taux de capitalisation de 6% (hors droits). Le ratio dette nette sur EBITDA devrait quant à lui s’établir à 7x.

  • Pour financer nos nouveaux développements sans recourir à l’emprunt, deux solutions s’offrent à nous :
    • L’autofinancement, par des cessions ciblées d’actifs d’ici fin 2024 ou début 2025 selon l’évolution des marchés. Créatrice de valeur, cette politique vertueuse permettra de vendre des actifs à un taux de capitalisation modéré pour développer des entrepôts à des taux de rendement plus favorables et économes en carbone ;
    • Le tiers investissement, en proposant à un nombre restreint d’investisseurs d’apporter des fonds à nos côtés dans le cadre d’un véhicule financier dédié, dont le contrôle demeurera assuré par ARGAN. Cette seconde solution, actuellement à l’étude, permettrait de maintenir une croissance soutenue, tout en assurant le désendettement de la foncière.

Par ailleurs, ARGAN poursuit une politique ESG ambitieuse

  • Après avoir dressé un état des lieux des actions déployées sur la période 2018-2021 dans le rapport ESG publié en septembre 2022, ARGAN prépare activement une mise à jour de l’ensemble de sa stratégie ESG pour une présentation courant octobre dans un rapport dédié. Le Groupe présentera notamment sa trajectoire bas carbone et détaillera l’évolution d’indicateurs dédiés sur plusieurs exercices.
  • ARGAN poursuit également une démarche bas carbone résolue en :
    • Déployant Autonom© l’entrepôt qui produit sa propre énergie verte, pour tous ses nouveaux développements ;
    • Bannissant sur le parc existant, d’ici 2030, le chauffage au gaz (3,5 fois plus émetteur que l’électricité) grâce à la mise en place de pompes à chaleur ;
    • Généralisant les dispositifs de GTC (Gestion Technique Centralisée), permettant notamment de piloter les installations d’éclairage et de chauffage et de réduire d’environ 10% les consommations d’énergie.

Calendrier financier 2023 (Diffusion du communiqué de presse après bourse)

  • 2 octobre : Chiffre d’affaires du 3ème trimestre 2023

Calendrier financier 2024

  • 3 janvier : Chiffre d’affaires annuel 2023
  • 18 janvier : Résultats annuels 2023
  • 21 mars : Assemblée Générale annuelle

A propos d’ARGAN

ARGAN est l’unique foncière française de DEVELOPPEMENT & LOCATION D’ENTREPOTS PREMIUM cotée sur Euronext.Au 30 juin 2023, son patrimoine représente 3,5 millions de m², se décomposant en une centaine d’entrepôts implantés en France exclusivement, valorisé 3,6 Md€. ARGAN est une SIIC cotée sur le compartiment A d’Euronext Paris (ISIN FR0010481960 – ARG) et fait partie des indices Euronext CAC All-Share, EPRA Europe et IEIF SIIC France.www.argan.fr

Francis Albertinelli – Directeur Administratif et Financier Aymar de Germay – Secrétaire généralSamy Bensaid – Relations InvestisseursTél : 01 47 47 47 40E-mail : contact@argan.frwww.argan.fr   Marlene Brisset – Relations presseTél : 06 59 42 29 35E-mail : argan@citigatedewerogerson.com    

Compte de résultat consolidé simplifié (IFRS)

En M€ 30 juin 2022(6 mois) 31 décembre 2022(12 mois) 30 juin 2023(6 mois)
Revenus locatifs 81,7 166,1 90,9
Refacturation des charges et impôts locatifs 24,2 28,6 28,3
Charges et impôts locatifs -25,5 -30,4 -29,0
Autres produits sur immeuble 1,6 3,2 1,6
Autres charges sur immeubles -0,3 -0,4 -0,1
Revenus nets des immeubles 81,7 167,1 91,7
EBITDA (Résultat Opérationnel Courant) 73,0 150,5 85,3
Dont impact IFRS 16 1,3 2,8 1,5
   Variation de juste valeur du patrimoine 265,9 -31,8 -331,4
   Variation de juste valeur IFRS 16 -1,1 -1,2 -1,2
Autres charges opérationnelles -0,5 -0,5 -
Résultat des cessions -0,1 -0,2 -0,2
EBITDA, après ajustement des valeurs (JV) 337,1 116,8 -247,5
Produits de trésorerie et équivalents Coût de l’endettement financier brut Intérêts sur dettes de loyers IFRS 16 Frais d’émission d’emprunt Variation de juste valeur des couvertures de taux         0,1 0,6 -28,4-1,7- 4,1- 0,9         1,4
-13,0 -20,2
-0,8 -0,9
-2,1 -1,9
-0,5 -0,2
Pénalités sur remboursements anticipé -6,5 - 6,5 -
Résultat avant impôts 314,4 75,8 -269,3
Autres charges financières 8,7 19,2 -0,2
Impôts - - -
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence - - -
Résultat net consolidéRésultat net - part du groupe   323,1 94,995,1   -269,5
321,7 -267,0
Résultat dilué par action (€) 14,2 4,2 -11,6

Résultat net récurrent

En M€ 30 juin 2022(6 mois) 31 décembre 2022(12 mois) 30 juin 2023(6 mois)
Résultat net consolidé 323,1 94,9 -269,5
Variation de juste valeur des couvertures de taux 0,5 0,9 0,2
Variation de juste valeur du patrimoine -265,9 31,8 331,4
Résultat des cessions 0,1 0,2 0,2
Autres charges financières -8,7 - 19,2 0,2
Impôts - - -
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence - - -
Pénalités sur remboursements anticipé 6,5 6,5 -
Attribution gratuite d’actions 1,8 3,8 -
Autres charges opérationnelles non récurrentes 0,5 0,5 -
Impact IFRS 16 0,5 0,1 0,6
Résultat net récurrent 58,4 119,5 63,1
Résultat net récurrent - part de groupe 58,2 119,2 62,8
Résultat net récurrent par action (€) 2,6 5,2 2,7

Bilan consolidé simplifié

En M€ 30 juin 2022(6 mois) 31 décembre 2022(12 mois) 30 juin 2023(6 mois)
Actifs non courants 4 243,4 4 159,6 3 909,1
   Actifs courants 327,0 256,8 270,6
   Actifs destinés à être cédés - 22,8 -
Total actif 4 570,5 4 439,3 4 179,7
   Capitaux propres part des propriétaires de la société mère 2 432,8 2 217,5 1 888,0
   Intérêts minoritaires 39,2 37,6 35,1
   Passifs non courants 1 895,6 1 831,3 1 873,0
   Passifs courants 202,8 343,0 383,6
   Passifs classés comme détenus en vue de la vente - 9,8 -
Total passif 4 570,5 4 439,3 4 179,7

ANR EPRA

  31 décembre 2022 30 juin 2023
  NRV NTA NDV NRV NTA NDV
Capitaux propres attribuables aux actionnaires en M€Capitaux propres attribuables aux actionnaires en €/action  2 217,596,6  2 217,596,6  2 217,596,6  1 888,081,8  1 888,081,8  1 888,081,8
              
+ Juste valeur des instruments financiers en M€ -30,8 -30,8 - -30,1 -30,1 -
- Goodwill au bilan en M€ - - 55,6 - 55,6 - - 55,6 - 55,6
+ Juste valeur de la dette à taux fixe en M€ - - - - - +136,8
+ Droits de mutation en M€ 219,7 - - 203,9 - -
             
= ANR en M€ = ANR en €/action 2 406,4104,8 2 131,192,9 2 161,994,2 2 061,989,3 1 802,378,1 1 969,185,3

1 Pour davantage d’informations, le lecteur est invité à se référer au communiqué de presse du 19 janvier 2023.

 

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