Résultats semestriels 2021
Communiqué de
presse
Résultats semestriels 2021
- Amélioration de l’ensemble des
indicateurs clés
- Hausse du taux d’occupation physique de
2 points
- Hausse du taux d’occupation financier
de 3 points
- Augmentation des loyers
annualisés nets de 5,7% à 9,6 M€
- Progression de 2,4% de la
valeur du patrimoine à 164,8 M€
- Chiffre d’affaires consolidé en hausse
de 4,0%
- Cash-flow opérationnel
net en hausse de 7,1% (comparé au
S1 2019)
- Situation
financière saine et maîtrisée
- Achèvement du
programme d’investissement du
centre commercial Valentin
Paris, le
29 juillet
2021 :
MRM (Euronext code ISIN FR0000060196), société foncière spécialisée
dans l’immobilier de commerce, annonce ce jour ses résultats
semestriels au 30 juin 2021. Cette publication fait suite à
l’examen et à l’arrêté des comptes semestriels par le Conseil
d’administration de MRM au cours de sa réunion qui s’est tenue ce
jour.
François Matray, Directeur Général de MRM a
déclaré : « En dépit de la poursuite de la crise
sanitaire, MRM a significativement amélioré l’ensemble de ses
indicateurs de gestion au cours du premier semestre : les taux
d’occupation du portefeuille ont
à nouveau progressé, la valeur du patrimoine est en hausse et le
cash-flow opérationnel net a atteint un montant supérieur à celui
du premier semestre 2019, dernier exercice avant la crise
sanitaire. La trajectoire est en
ligne avec l’objectif de dépasser
10 millions d’euros de loyers annualisés nets sur
la base du portefeuille
actuel.
Détenteur et opérateur d’un patrimoine
d’actifs de commerces diversifié avec un mix enseigne favorable et
des niveaux de loyers modérés, MRM bénéficie de son positionnement
à la fois résilient en période de crise et adapté à l’évolution des
tendances de consommation. MRM récolte également les fruits de la
gestion active de ses commerces et de la proximité qu’il entretient
avec ses locataires. Ce sont là autant d’atouts pour continuer
d’accompagner les mutations du commerce physique qui dispose encore
d’un bel avenir dès lors qu’il est géré de façon dynamique et avec
une vision pragmatique. »
Poursuite de la crise sanitaire au
1er semestre
L’activité des commerces a été de nouveau
fortement contrainte au cours du 1er semestre 2021 par les
différentes mesures de restriction sur l’ouverture des commerces et
de couvre-feu prises par le gouvernement français. Sur l’ensemble
des six premiers mois de l’année, rapporté aux loyers annualisés
bruts, le taux moyen d'ouverture des surfaces de MRM s'est établi à
73%.
Dans ce contexte, la part importante de
l’alimentaire, de l’équipement du ménage, du discount et des
services rend le mix enseignes de MRM d’autant plus pertinent. Ces
secteurs représentent près de 2/3 de la base locative tandis que
les secteurs les plus en difficulté, comme l’équipement de la
personne et la beauté, n’en représentent que de l’ordre de 10%.
Par ailleurs, le loyer moyen modéré1 du
portefeuille, de l’ordre de 180 €/m², est également un atout,
particulièrement dans cette situation inédite pour notre
secteur.
Nouvelle hausse
des taux d’occupation
physique et financier
La dynamique de l’activité locative est restée
soutenue. Les 10 baux2 signés au cours du 1er semestre représentent
un montant de loyers de 1,0 million d’euros, avec un taux de
réversion3 positive de 2%, pour une surface totale de 7 100 m².
Les nouvelles signatures concernent
notamment :
-
La poursuite de la commercialisation du centre commercial Valentin
avec la signature de 4 baux pour une surface totale de 625 m². Ces
accords portent à 89% le taux des surfaces louées au sein de la
galerie ;
-
L’enseigne de discount Centrakor qui va s’implanter sur la moyenne
surface de 3 300 m² au sein d’Aria Parc (Allonnes), précédemment
occupée au titre d’un bail précaire. Centrakor, aux côtés d’Action
et de Gemo, sera une locomotive pour tout le site ;
-
Le renouvellement du bail d’Habitat qui occupe une moyenne surface
de 2 500 m² à Carré Vélizy.
L’activité locative soutenue se traduit par une
amélioration de tous les indicateurs de gestion, et ce, sans
changement de périmètre :
-
Hausse du taux d’occupation physique4,5 qui atteint 89% à fin juin
2021, contre 87% à fin décembre 2020 ;
-
Hausse du taux d’occupation financier4,5 qui atteint 87% à fin juin
2021, contre 84% au 31 décembre 2020 ;
-
Hausse des loyers annualisés nets5 de 5,7% à 9,6 millions d’euros
au 1er juillet 2021 contre 9,1 millions au 1er janvier
2021.
Achèvement du programme
d’investissement du centre commercial
Valentin
Le programme de transformation du centre
commercial Valentin, achevé au cours du semestre, a permis de
renforcer significativement l’attractivité de la galerie attenante
à l’hypermarché Carrefour leader de l’agglomération du Grand
Besançon.
Étendu et rénové, le centre commercial Valentin
accueille désormais 50 boutiques (dont 3 moyennes surfaces) sur une
surface de 6 700 m² louée à 89%. L’arrivée d’Action, de
Christine Laure, de Crescendo ou encore de Mise Au Green enrichit
le mix commercial, aux côtés des enseignes déjà présentes, telles
que Chausport, Histoire d’Or, Jules & John, Orange ou encore
Poulaillon.
Un accent particulier a été mis sur
l’intégration du centre dans son environnement dès les phases de
conception (désartificialisation nette des sols de plus de 400 m²
malgré l’extension, accessibilité éco-responsable, charte de
« chantier vert » et plantation d’arbres…). L’intégralité
des nouveaux baux comprennent une annexe environnementale.
Point sur le recouvrement
À date, MRM a encaissé respectivement 86% et 69%
des loyers et charges des 1er et 2ème trimestres 2021. Ces taux
sont conformes aux attentes en tenant compte, d’une part, du mix
merchandising de MRM faisant la part belle aux activités
résilientes et, d’autre part, des modalités de l’aide annoncée par
le gouvernement, pour les commerçants concernés par les fermetures
administratives depuis le début de l’année 2021, qui n’ont pas
encore été explicitées.
Par ailleurs, le recouvrement des impayés au
titre de l’exercice 2020 s’est poursuivi. Au total, le taux
d’encaissement des loyers et charges dus après prise en compte des
protocoles d’abandons de loyers contractualisés avec les locataires
(étant précisé que tous les protocoles ont été signés) est passé de
90% au 31 décembre 2020 à 93% à date.
Valeur du patrimoine en hausse de 2,4%
liée aux commercialisations
La valeur du patrimoine s’établit à
164,8 millions d’euros au 30 juin 2021. La progression de 2,4%
reflète principalement de la hausse des taux d’occupation et celle
des loyers.
en millions d’euros |
30.06.2021 |
31.12.2020 |
Évolution |
Valeur du patrimoine HD |
164,8 |
161,0 |
+2,4% |
Les investissements réalisés au cours du 1er
semestre 2021 se sont élevés à 1,7 million d’euros,
principalement liés à l’achèvement des travaux d’extension
(+2 600 m²) du centre commercial Valentin.
Résultats financiers
Progression de 4,4% des revenus locatifs nets
Les revenus locatifs bruts du
1er semestre 2021, correspondant aux loyers quittancés, progressent
de 4,0% par rapport au 1er semestre 2020 pour atteindre 4,9
millions d’euros après prise en compte de l’impact limité de
l’étalement des abandons de loyers consentis en 2020 et accompagnés
de contreparties modifiant les termes des baux6.
MRM a bénéficié du plein effet des nouveaux baux
signés en 2020 ainsi que des baux signés au 1er semestre de
cette année déjà entrés en vigueur. L’effet positif de l’indexation
est marginal.
Chiffre d’affaires semestriel consolidéen millions
d’euros |
S1 2021 |
S1 2020 |
Évolution |
|
Revenus locatifs bruts |
4,9 |
4,7 |
+4,0% |
|
Charges immobilières non récupérées |
(1,0) |
(0,9) |
+2,4% |
|
Revenus locatifs nets |
3,9 |
3,8 |
+4,4% |
|
Après prise en compte d’un montant de 1,0
million d’euros de charges immobilières non récupérées, les
revenus locatifs nets augmentent de 4,4% pour
s’établir à 3,9 millions d’euros, contre 3,8 millions
d’euros pour le 1er semestre 2020.
Forte hausse (+39%) du résultat opérationnel avant cessions et
variation de juste valeur
Le résultat opérationnel avant cessions et
variation de juste valeur du 1er semestre 2021 s’établit
à 1,9 million d’euro, en progression de 39% par rapport
au 1er semestre 2020.
Il intègre notamment les charges
d’exploitation pour 1,2 million d’euros, en hausse de +3%, et
l’impact des mesures d’accompagnement des locataires au titre du
2ème confinement de 20207 et du 3ème confinement en 20218, soit une
charge nette de 0,5 million d’euros.
Impact positif de la variation de la juste valeur des actifs sur
le résultat net
Après prise en compte des investissements de la
période, la hausse des valeurs d’expertise se traduit par une
variation positive de la juste valeur du patrimoine de
2,1 millions d’euros, contre une variation négative de 6,0
millions d’euros au 1er semestre 2020.
En conséquence, le résultat opérationnel
s’établit à 4,0 millions d’euros, contre une perte
opérationnelle de 4,2 millions d’euros au 1er semestre 2020.
Le résultat financier est stable à
-0,7 million d’euros.
Ainsi, le résultat net
consolidé du 1er semestre 2021 ressort à 3,3 millions
d’euros contre une perte de 4,9 millions d’euros au 1er semestre
2020.
Le compte de résultat simplifié est joint en
annexe.
Cash-flow opérationnel net9 supérieur à celui du
1er semestre 2019, dernier exercice avant la
crise
Le cash-flow opérationnel net s’établit à 1,8
million d’euros au 30 juin 2021, en progression de 35,9% par
rapport au 1er semestre 2020, ce qui représente une hausse de 7,1%
par rapport au 1er semestre 2019, dernier exercice avant la
crise.
en millions d’euros |
S1 2021 |
S1 2020 |
Évolution |
Revenus locatifs nets |
4,0 |
3,8 |
+5,2% |
Mesures de soutien aux locataires |
(0,5) |
(0,8) |
|
Charges d’exploitation |
(1,2) |
(1,2) |
+2,9% |
Autres produits et charges opérationnels |
0,1 |
(0,2) |
|
Excédent brut d’exploitation |
2,4 |
1,5 |
+55,1% |
Résultat de sortie des éléments de l’actif |
- |
0,4 |
|
Coût de l’endettement financier net |
(0,6) |
(0,6) |
-4,6% |
Cash-flow opérationnel net |
1,8 |
1,3 |
+35,9% |
Après prise en compte notamment du montant de
0,5 million d’euros lié aux mesures de soutien aux locataires,
contre 0,8 million d’euros au 1er semestre 2020, l’excédent
brut d’exploitation s’établit à 2,4 millions d’euros.
Le coût de l’endettement financier net s’établit
à 0,6 millions d’euros.
Maintien d’une situation
financière saine et hausse de
l’ANR
La prochaine échéance majeure de remboursement
de dette est en juin 2022.
L’endettement financier brut
est quasi-stable à 76,7 millions d’euros au 30 juin 2021, contre
76,8 millions d’euros à fin 2020.
MRM a conclu au cours du semestre un accord avec
son principal partenaire bancaire lui permettant de reporter les
amortissements prévus en 2021, pour un total de 1,9 million
d’euros, à l’échéance du crédit soit en juin 2022. Cet accord
renforce la position de liquidité du Groupe dans les circonstances
exceptionnelles liées la crise sanitaire.
Au 30 juin 2021, 91% de la dette est rémunérée à
taux fixe, avec un coût moyen en baisse à 153 bps (contre
158 bps au 1er semestre 2020).
À fin juin 2021, MRM dispose d’une
trésorerie et équivalents de 8,8 millions
d’euros contre 10,2 millions d’euros au 31 décembre 2020.
Le ratio de LTV net ressort à 41,2% contre 41,4% six mois plus
tôt.
Compte tenu principalement du cash-flow
opérationnel net généré au cours du semestre (1,8 million d’euros)
de la variation positive de juste valeur des immeubles (2,3
millions d’euros) et de la distribution aux actionnaires à verser
au titre de 2020 (2,2 millions d’euros), l’ANR
EPRA NDV s’établit à 94,3 millions
d’euros (2,16 €/action) contre 93,1 millions d’euros
(2,13 €/action) à fin décembre 2020 (voir tableau en
annexe).
Plan climat
MRM travaille depuis de nombreuses années les
aspects Environnementaux, Sociétaux et de Gouvernance.
Sur les critères environnementaux, la
performance énergétique du patrimoine est en constante
amélioration, en ligne avec l’objectif d’une baisse des
consommations de 30% à l’horizon 2030 par rapport au niveau de
2015.
Par ailleurs, renforcer la coopération avec les
locataires est primordial pour travailler les bâtiments comme un
ensemble unique dans une optique d’amélioration des consommations
d’énergie. C’est pourquoi MRM prend des engagements contractuels
avec ses locataires pour favoriser ces améliorations. A date, 60%
des baux du portefeuille comprennent une annexe environnementale,
alors même que seuls les baux supérieurs à 2 000 m² ont cette
obligation. Aujourd’hui, tout nouveau bail comporte obligatoirement
cette annexe environnementale.
Perspectives
Si l’ensemble des commerces ont pu rouvrir
progressivement leurs portes au public depuis le 19 mai 2021, le
contexte actuel reste marqué par la crise sanitaire et une
potentielle 4ème vague d’épidémie. Il subsiste donc des
incertitudes quant à la mise en place de nouvelles mesures de
restriction d’accès dans les commerces, restaurants et centres
commerciaux, dont l’impact est difficile à anticiper.
Au-delà de l’adaptation des opérations à la
situation sanitaire, pour l’ensemble de l’année 2021, les priorités
de MRM sont :
-
La commercialisation des surfaces disponibles ;
-
Le refinancement de la dette bancaire arrivant à échéance en juin
2022 ;
-
Le déploiement du Plan climat adopté par la Société, avec une
attention toute particulière portée à la réduction des
consommations d’énergie ;
-
La gestion dynamique du portefeuille d’actifs avec l’étude de
potentielles acquisitions et cessions.
MRM maintient son objectif d’un montant total de
loyers annualisés nets supérieur à 10 millions d’euros, avec
une hypothèse de taux d’occupation physique de 95%. Cet objectif
est donné sur la base du portefeuille actuel (hors acquisitions ou
cessions).
Agenda
L’information financière du 3ème trimestre 2021
sera publiée le 4 novembre 2021 avant bourse.
À propos de MRM
MRM est une société d’investissement immobilier
cotée qui détient et gère un patrimoine composé d’actifs de
commerce répartis dans plusieurs régions de France. MRM a pour
actionnaire majoritaire la société SCOR SE qui détient 59,9% de son
capital. MRM est cotée sur le compartiment C d’Euronext Paris
(ISIN : FR0000060196 - code Bloomberg : MRM:FP – code
Reuters : MRM.PA). MRM a opté pour le régime SIIC au
1er janvier 2008.
Pour plus
d’informations :
MRM5, avenue Kléber75795 Paris Cedex 16FranceT +33
(0)1 58 44 70 00 relation_finances@mrminvest.com |
Isabelle Laurent,
OPRG FinancialT +33 (0)1 53 32 61
51M +33 (0)6 42 37 54 17isabelle.laurent@oprgfinancial.fr
|
Site Internet :
www.mrminvest.com
Annexe 1 : Mix enseignes
Répartition sectorielle (catégories CNCC)
En % des loyers annualisés bruts |
30.06.2021 |
31.12.2020 |
Équipement du ménage hors Discount |
19% |
17% |
Équipement du ménage Discount |
12% |
13% |
Alimentaire |
11% |
11% |
Services |
10% |
10% |
Culture, cadeaux, loisirs |
7% |
8% |
Santé |
4% |
4% |
Restauration |
9% |
9% |
Divertissement (fitness) |
6% |
6% |
Équipement de la personne |
8% |
7% |
Beauté |
3% |
3% |
Bureaux |
8% |
8% |
Logistique |
3% |
3% |
Annexe 2 : Calendrier des fermetures et
restrictions
Locataires MRM ouverts par périodeEn % des
loyers annualisés bruts |
|
1er janvier / 17 mars 2020 |
100% |
17 mars / 11
mai |
Ouverture limitée aux seuls commerces de « 1ère
nécessité » |
27% |
12 mai / 30
juin |
Restaurants maintenus fermés |
93% |
1er juillet /
29 octobre |
|
100% |
30 octobre /
27 novembre |
Ouverture limitée aux seuls « commerces essentiels » |
53% |
28 novembre / 31 décembre |
Restaurants et fitness maintenus fermés |
86% |
Moyenne 2020 |
|
83% |
1er janvier / 30 janvier 2021 |
Restaurants et fitness maintenus fermés |
86% |
31 janvier /
18 mars |
Fermeture des centres > 20 000 m², avec accès aux
surfaces alimentaires et pharmacies Restaurants et fitness
maintenus fermés |
70% |
19 mars / 2
avril |
Ouverture limitée aux seuls « commerces essentiels »,
selon les régions |
58% |
3 avril / 18
mai |
Ouverture limitée aux seuls « commerces essentiels », au
niveau national |
51% |
19 mai / 8
juin |
Fitness maintenus fermés |
94% |
Depuis le 9 juin |
|
100% |
Moyenne 1er semestre
2021 |
73% |
Annexe 3 : Compte
de résultat
Compte de résultat simplifié
IFRSEn M€ |
S1 2021 |
S1 2020 |
Revenus locatifs nets |
3,9 |
3,8 |
Charges d’exploitation |
(1,2) |
(1,2) |
Dotations aux provisions nettes de reprises |
(0,7) |
0,4 |
Autres produits et charges opérationnels |
(0,2) |
(1,6) |
Résultat opérationnel avant cessions et variation de juste
valeur |
1,9 |
1,4 |
Résultat de la sortie d’éléments de l’actif |
- |
0,4 |
Variation de la juste valeur des immeubles |
2,1 |
(6,0) |
Résultat opérationnel |
4,0 |
(4,2) |
Coût de l’endettement net |
(0,6) |
(0,6) |
Autres produits et charges financières |
(0,1) |
(0,1) |
Résultat net avant impôt |
3,3 |
(4,9) |
Impôt |
- |
- |
Résultat net consolidé |
3,3 |
(4,9) |
Annexe 4 :
Revenus du
2ème
trimestre
En M€ |
T2
2021 |
T2 2020 |
Evolution |
Revenus locatifs bruts |
2,47 |
2,30 |
+7,2% |
Annexe 5 :
Bilan
Bilan simplifié IFRSEn M€ |
30.06.2021 |
31.12.2020 |
Immeubles de placement |
160,5 |
161,0 |
Actifs disponibles à la vente |
4,3 |
- |
Créances / Actifs courants |
9,0 |
8,2 |
Trésorerie et équivalents |
8,8 |
10,2 |
Total Actif |
182,6 |
179,4 |
Capitaux propres |
95,0 |
93,9 |
Endettement bancaire |
76,7 |
76,8 |
Autres dettes et passifs |
10,9 |
8,7 |
Total Passif |
182,6 |
179,4 |
Annexe 6
: Actif Net
Réévalué
Actif Net Réévalué |
30.06.2021 |
31.12.2020 |
TotalEn M€ |
Par actionEn € |
TotalEn M€ |
Par actionEn € |
ANR EPRA NDV |
94,3 |
2,16 |
93,1 |
2,13 |
ANR EPRA NRV |
105,8 |
2,43 |
104,5 |
2,39 |
Nombre d’actions (retraité des actions auto-détenues) |
43 623 471 |
43 622 724 |
1 Hors sous-portefeuille Gamm Vert
2 Nouveaux baux ou renouvellements3 Hors
recommercialisations de surfaces précédemment sous bail précaire,
soit +19% en intégrant ces recommercialisations4 Calculé sur la
base du total des lots existants du portefeuille, y compris ceux
tenus en état de vacance stratégique et incluant l’extension du
centre commercial Valentin
5 Y compris baux déjà signés mais n’ayant pas
encore pris effet au 30.06.2021 et hors baux précaires arrivant à
échéance au T3 2021. Retraités de ces éléments, au 30.06.2021, le
taux d’occupation physique s’établit à 89%, le taux d’occupation
financier à 86% et les loyers annualisés nets à 9,2 M€.6
Contreparties modifiant les termes du bail au sens de la norme IFRS
16 (ex. allongement de la durée du bail ou renonciation à donner
congé à la prochaine échéance triennale)7 Confinement du 30 octobre
au 15 décembre 20208 Confinement du 18 mars au 19 mai 2021
9 Cash-flow opérationnel net = résultat net
consolidé avant impôt retraité des éléments non monétaires
MRM (EU:MRM)
Historical Stock Chart
Von Okt 2024 bis Nov 2024
MRM (EU:MRM)
Historical Stock Chart
Von Nov 2023 bis Nov 2024